Come ottenere un mutuo per la ristrutturazione della prima casa

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Mettiamo il caso che con tanti sacrifici siate riusciti ad acquistare la vostra prima casa. Ma avrebbe bisogno di essere ristrutturata. I costi di una operazione di ristrutturazione per un intero appartamento sono spesso insostenibili. Vanno ad incidere, in alcuni casi, per il 20% del valore dell’immobile stesso. Diventa comprensibile che chi intende affrontare questa sfida per necessità o per rinnovare i propri ambienti dovrebbe avere risorse proprie importanti.

Ma la buona notizia è che anche per la ristrutturazione della prima casa si può chiedere un mutuo  per ottenere la liquidità necessaria e apportare i lavori di cui l’immobile ha bisogno. Sia contemporaneamente all’acquisto, sia in seguito.

Soluzione preferibile al prestito personale, perché di solito per il mutuo  vengono applicati dei tassi di interesse più bassi. Inoltre con il mutuo per la prima casa e la ristrutturazione viene solitamente concesso un importo maggiore e si dispone di un piano di ammortamento più lungo nel tempo.

Che tipo di interventi possono essere finanziati?

Prima di tutto occorre comprendere che tipo di lavori di ristrutturazione dobbiamo o vogliamo fare. Possono essere, ad esempio, lavori che vanno incontro al cambiamento dei bisogni familiari, l’ammodernamento dei locali, l’installazione di strumenti che consentono di aumentare l’efficienza energetica dell’abitazione. È possibile ottenere dei mutui anche per opere importanti, che interessano sempre l’immobile e che prevedono la richiesta di una concessione edilizia al Comune.

Inoltre gli interventi per cui si può richiedere il mutuo sono quelli che rientrano sia nella manutenzione ordinaria che nella manutenzione straordinaria della casa.

Per richiedere il mutuo è importante dunque identificare e classificare la tua ristrutturazione dal momento che cambia la documentazione da presentare in banca. Ci sono tre tipologie di interventi:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • grandi opere

La prima riguarda fondamentalmente opere su parti minori dell’abitazione oppure la sua messa in sicurezza. Non è necessario modificare i volumi della casa per questa ragione non è necessario recarsi in municipio a chiedere delle autorizzazioni. Occorre invece presentare alla banca il computo delle spese sostenute per l’azienda costruttrice.

La seconda: è una modifica sostanziale dell’immobile, la sostituzione di alcune strutture, la realizzazione di spazi esterni, come giardini o cortili, e l’ingrandimento dell’edificio, sia esso verticale o orizzontale. Al fine di realizzare questi progetti bisogna chiedere l’autorizzazione al comune con la denuncia di inizio attività (Dia), inoltre occorre recarsi presso l’ufficio tecnico del comune con l’istruttoria per il mutuo.

Infine, le ristrutturazioni con grandi opere riguardano lavori molto più importanti, che cambiano quasi totalmente l’aspetto della casa, come grandi ampliamenti  o realizzazione di parcheggi e nuovi spazi precedentemente non esistenti.

Abbiamo tutti i requisiti per ottenere il mutuo ristrutturazione?

Ma per prima cosa occorre verificare se possediamo tutti i requisiti legali ed economici necessari che l’istituto erogante ci chiederà necessariamente per concederci il nostro mutuo.

Nello specifico si tratta di:

  • essere maggiorenni;
  • avere residenza in Italia;
  • presentare le ultime due buste paga (per i lavoratori dipendenti) o gli ultimi due modelli Unici o F24 (per i lavoratori autonomi);
  • possedere l’ultimo modello Cud o 730 e l’ultimo estratto conto corrente;
  • essere dotati almeno di un contratto a tempo determinato di durata non inferiore a quella del finanziamento, sempre per dimostrare la capacità di solvibilità del mutuo.

Quali interventi possiamo fare sul nostro appartamento?

Possiamo chiedere un mutuo per la ristrutturazione della prima casa per:

  • riparazioni e rinforzi strutturali, relativi anche alla sostituzione di elementi interni o esterni, alla decorazione degli interni o all’abbattimento o l’innalzamento di pareti;
  • rifacimento del tetto;
  • riparazione di grondaie;
  • sostituzione di infissi;
  • manutenzione del verde;
  • realizzazione di servizi igienici e tecnologici;
  • ammodernamento dell’impianto elettrico e termico;
  • creazione di giardini o di verde verticale;
  • trasformazione di una singola unità immobiliare in più unità o al contrario trasformazione di più unità in una sola;
  • grandi opere che riguardano l’edificio nella sua interezza e che determinano cambiamenti nell’uso, nelle dimensioni o nell’aspetto estetico dell’immobile. Rientrano in questa categoria gli interventi per la costruzione di nuovi edifici, per l’ampliamento di edifici che già esistono o per l’installazione di prefabbricati

Che tipo di mutuo posso avere?

Puoi decidere se richiedere un tasso fisso o variabile fino all’80% del costo complessivo di iva al 10%. Il tasso fisso può essere conveniente: potresti evitare di pagare delle rate più alte nel medio lungo periodo. Tuttavia, se supera il 3% occorre tenere presente anche il tasso variabile perché sarà sensibilmente più basso.
La lunghezza del vostro mutuo dipenderà dall’entità della ristrutturazione, dalla tua situazione economica e dall’età. La durata varia dai 5 ai 35 anni.

Fondamentale poi sottoscrivere un’assicurazione che ti protegga nel caso in cui l’immobile subisca danni o causi danni a terzi, per esempio quelli dovuti ad incendi, maltempo e/o eventi calamitosi.

Come riceviamo il nostro finanziamento?

Questo dipende dalla cifra che vogliamo impiegare per la ristrutturazione di casa. Fondamentalmente le tipologie di mutuo per la ristrutturazione sono due: In una unica soluzione (se si tratta di piccoli importi) oppure in più soluzioni, detto SAL (Stato avanzamento lavori), per importi importanti. Per essere chiari in merito alle cifre. Vengono considerate nel pagamento in soluzione unica, le piccole opere o comunque a lavori di ristrutturazione che non superino la somma di 70 mila euro di spesa. Inoltre la somma può essere erogata e restituita prima dell’inizio dei lavori o a lavori ultimati. Questo dipende dal contratto di solvibilità posto in essere con la ditta di ristrutturazione, che potrebbe prevedere anche il pagamento a lavori ultimati.

Il pagamento in più soluzioni, come dicevamo, riguarda soprattutto gli interventi che prevedono molti lavori e che quindi arrivano ad un totale di spesa che va oltre i 70 mila euro. In questo caso la banca verifica i passi compiuti e concede le cifre richieste in più soluzioni, facendo il check su quanti soldi occorrono per ogni singolo intervento.
Molto importante è che per ottenere l’ultimo versamento dall’istituto bancario, con il quale si è stipulato il contratto di mutuo, bisogna presentare la certificazione di fine lavori che è rilasciata dal direttore dei lavori dell’impresa costruttrice.

La detrazione fiscale

Infine argomento da non sottovalutare è la possibilità di detrazione, una ulteriore occasione di risparmio.

Infatti la nuova legge di bilancio 2019 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale, è attualmente in vigore e tra le varie misure adottate spicca la proroga del bonus casa 2019, garantito per tutti gli interventi eseguiti fino al 31 dicembre 2019 e soggetti agli sgravi fiscali.

Si può detrarre il 50% delle spese di ristrutturazione edilizia per un tetto massimo di 96 mila euro. Si possono portare in detrazione interventi su edifici privati legati a restauro e risanamento delle parti comuni, per interventi di rimozione delle barriere architettoniche, per ricostruzione dopo eventi calamitosi, per migliorare sicurezza e risparmio energetico. Così come per interventi di riduzione rischio sismico (sisma bonus variabile tra il 50 e l’85%) e di rifacimento aree verdi (bonus verde, 36%).

Un’altra forma di detrazione riguarda quella fiscale sugli interessi passivi dei mutui stipulati per ristrutturare un immobile. Queste ultime detrazioni sugli interessi passivi possono essere cumulate con le precedenti agevolazioni. Usualmente si tratta di una detrazione del 19% col massimo degli interessi raggiungibili a 2.582 euro.
Occorre però rispettare delle condizioni imprescindibili: l’immobile deve essere adibito a prima casa entro sei mesi dalla fine dei lavori, si deve trattare della residenza principale della famiglia e colui che richiede deve essere il titolare dell’immobile. Nel caso si richieda un mutuo per acquisto e ristrutturazione allo stesso tempo, si può avere anche una detrazione del 19% sugli interessi passivi legati all’acquisto.