Detrazioni interessi mutui prima casa: cos’è e a chi spetta

Di
Francesca Petrucci
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Quando si fa richiesta di un mutuo ci sono una serie di aspetti fiscali che dobbiamo tenere in considerazione per poterlo ottenere, e soprattutto bisogna capire la spesa del mutuo e le documentazioni necessarie.

Ogni richiesta di mutuo produce una serie di costi finanziari. L’ammontare di questi costi può essere ridotto anche grazie ad una serie di agevolazioni fiscali. Le agevolazioni ad oggi sono previste per legge solo se si verificano una serie di precise condizioni. Queste agevolazioni si manifestano nella forma di “sconti” di spesa per quanto riguarda l’imposta o di detrazioni sui redditi delle persone fisiche che richiedono il mutuo.

E’ bene sapere che il mutuo è un’operazione finanziaria, un contratto previsto tra un istituto bancario e un mutuario. Per questo motivo occorre capire con cura gli aspetti fiscali del contratto di mutuo, e quindi anche gli sconti sulle spese secondarie per il mutuo.

Cos’è l’imposta sostitutiva del mutuo

Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione è assoggettato ad un particolare regime fiscale. In questo caso quindi c’è l’applicazione di un’imposta denominata imposta sostitutiva.
Il nome deriva dal fatto che questo tipo di imposta sostituisce altre imposte come quella di bollo, quella di registo o quella ipotecaria e catastale.

L’imposta sostitutiva di base ricade sul mutuatario che quindi subisce una trattenuta da parte della banca all’atto dell’erogazione del mutuo. L’ammontare dell’imposta cambia a seconda del mutuo che abbiamo richiesto.

Il presupposto giuridico perché ci sia l’imposta sostitutiva è quindi l’erogazione di un finanziamento che sia di durata superiore a diciotto mesi. Bisogna considerare che al contratto di mutuo si applichi il regime dell’imposta sostitutiva, se così non fosse l’imposta dovuta è pari alla somma delle singole imposte singole esistenti.

E’ bene notare che in questo caso l’applicazione del regime sostitutivo e non quello ordinario è un primo vantaggio per il mutuatario. Infatti questa imposta è decisamente vantaggiosa e meno costosa delle altre imposte singole.

Imposta sostitutiva e aliquota

L’imposta sostitutiva prevede ad oggi due possibili aliquote il cui ammontare è pari a 0,25% o 2,00% dell’importo di mutuo.

Nel 2004 il Legislatore italiano ha introdotto l’aliquota del 2,00% per i mutui concessi per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di vari immobili ad uso abitativo. Si tratta di immobili che sono privi dei requisiti prima casa però. Questo ha creato un diverso trattamento a seconda della natura dell’operazione di mutuo.

  • Aliquota del 2,00% si ottiene per mutui finalizzati all’acquisto o costruzione o ristrutturazione di immobili per uso abitativo, e per tutte le pertinenze che non godono di agevolazioni prima casa
    Aliquota del 0.25% Pensata per mutui finalizzati all’acquisto o costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo ma che godono delle agevolazioni prima casa

Se vogliamo “simulare” l’ammontare dell’imposta sostitutiva con un mutuo cointestato tra marito e moglie di importo pari a 100.000 euro, possiamo riassumere i seguenti casi possibili.

  1. L’immobile “prima casa” per entrambi presenta un totale di imposta sostitutiva pari a 250 euro.
  2. Se l’immobile non è prima casa per entrambi c’è un’ imposta sostitutiva di 2.000 euro
  3. Se abbiamo un immobile prima casa per un coniuge ma non per l’altro invece avrà imposta sostitutiva di 250 euro sommati a 1.000 euro, quindi 1250 euro.
In presenza di acquisto prima casa è perciò decisamente fondamentale optare per l’applicazione del regime dell’imposta sostitutiva.

Quali sono le detrazioni fiscali per un mutuo?

Le detrazioni fiscali che vengono consentite dalla legge in presenza di un contratto di mutuo generalmente riguardano le spese connesse al mutuo stesso. Ci sono anche le spese sostenute all’atto dell’erogazione e quelle sostenute nel tempo dal mutuatario nel piano di ammortamento.

La legge ci permette di andare a detrarre sulla base imponibile di 4.000 euro almeno il 19,00% delle voci di spesa che sono connesse ad interessi passivi e alla restituzione del capitale finanziato e agli oneri accessori connessi all’erogazione di mutui ipotecari.
Il mutuo perciò serve per l’acquisto di immobili che dovranno essere adibiti ad abitazione principale.

Spese che possiamo detrarre dal mutuo

  • Gli interessi passivi sono pagati in funzione della restituzione del capitale
  • I costi di preammortamento
  • Gli oneri fiscali come abbiamo visto l’imposta sostitutiva, l’imposta di iscrizione o quella di cancellazione dell’ipoteca;
  • Tutte lespese di istruttoria;
  • Spese di perizia dell’immobile;
  • Spese notarili per il contratto
Per poter effettuare la detrazione di queste spese occorre fare specifica richiesta sulla dichiarazione dei redditi del mutuatario e quindi anche calcolarle su base annua con un riferimento all’anno d’imposta che precede quello di dichiarazione.

Per ottenere la detraibilità delle spese è fondamentale anche ricordare che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.  Quindi l’abitazione dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari.

La detrazione perciò spetterà al contribuente che ha acquistato la casa e che è titolare del contratto di mutuo. Se inveve l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare la riduzione d’imposta massima applicabile è di 760 euro all’anno.

In caso di un mutuo ipotecario che viene intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro coniuge fiscalmente a carico può anche fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi.

Mutui per costruzione o ristrutturazione: come funzionano le detrazioni?

Per quanto riguarda i mutui ipotecari che sono finalizzati alla costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari sono ugualmente previste agevolazioni con detraibilità d’imposta pari al 19% su un massimo di 2.582,28 euro.

Gli oneri detraibili in questo caso sono gli stessi previsti ai fini dell’acquisto di immobili.

E’ bene ricordare che la detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti oppure nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo. E inoltre l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

Documentazione

La prassi che le banche seguono in questi casi prevede il rilascio ad inizio anno al mutuatario di una dichiarazione ad uso fiscale riassuntiva dell’ammontare degli interessi passivi pagati nell’anno. Nel primo anno invece la banca stessa rilascerà al mutuatario la documentazione che attesta tutti gli oneri.

Il notaio inoltre rilascerà al mutuatario tutta la documentazione che attesta le voci di spesa connesse all’operazione di mutuo.

Per quanto riguarda la perizia ovviamente sarà il perito stesso a fornire la documentazione che attesta il costo della stessa.

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