Mutuo prima casa: come scongiurare un tasso usuraio, quali verifiche fare

Se avete intenzione di acquistare la vostra prima casa, certamente questo è un momento favorevole. I tassi presenti sul mercato, nonostante qualche segnale di rialzo, tengono e si attestano tra i più bassi dell’ultimo decennio. Ma occorre fare molta attenzione, perchè le banche stanno lentamente, ma inesorabilmente, rivedendo i loro tassi al rialzo nel medio lungo periodo. Questo significa che la sottoscrizione di un contratto di mutuo per la prima casa tra qualche tempo potrebbe comportare tassi d’interesse superiori a quelli presenti oggi sul mercato.

Ma nella vasta offerta nel panorama dei mutui e dei prestiti l’andamento dei tassi non è l’unica causa di maggiore esborso. Il vero nemico si chiama tasso usurario e si nasconde tra le righe del vostro contratto di mutuo. Spesso non è semplice decriptarlo, occorre conoscere le soglie ed i calcoli che portano il vostro mutuo ad essere considerato dalla legge usurario o meno.

Come scopro se ho sottoscritto un tasso usurario

La parola chiave si chiama: “Verifica“. Ovvero la possibilità di accertarsi, attraverso l’analisi del contratto se gli interessi sono debordanti. Fare una verifica approssimativa del superamento del tasso è relativamente semplice. Si tratta di leggere con attenzione il contratto di mutuo ed il capitolato delle condizioni generali. Verificate che non vi siano clausole con la quale la banca limita in ogni caso il tasso massimo a quello limite (oltre il quale potrebbe esserci usura).

Se non vi sono clausole di quel tipo sarà necessario leggere attentamente la clausola relativa agli interessi di mora, perché possono essere definiti in modi molto diversi. Spesso il tasso può diventare usurario proprio perchè ad esso vengono aggiunti interessi di mora che lo rendono tale. Ma non preoccupatevi di fare calcoli astrusi e complicati. Molte associazioni di categoria, tra le quali, Altroconsumo e Aduc, offrono dei calcolatori automatici, all’interno dei quali basta inserire tre dati:

1) Tipo di tasso (Fisso o Variabile, per i tassi misti abbiamo riportato le istruzioni della Banca d’Italia secondo le quali debbano essere considerati fissi oppure variabili)

2) la data di sottoscrizione

3) il tasso di mora

Il foglio di calcolo andrà a scegliere il tasso di soglia corretto e lo confronterà con il tasso inserito indicando se vi è superamento o meno.

Cosa sapere prima di entrare in banca

Molto importante quando ci si reca in banca con l’intenzione di ottenere un mutuo prima casa è avere contezza dei tassi medi in circolazione e applicati in quel dato periodo storico, considerando anche l’andamento del tasso rispetto ai sei mesi precedenti. Questo per capire se la tendenza è al rialzo o meno.

Per scongiurare il tasso usuraio vi mostriamo alcuni dati proposti da Altroconsumo che mostrano palesemente i limiti dei tassi rispetto ai quali diventa molto pericoloso accostarsi. Parliamo dei tassi d’interesse effettivi globali medi e i tassi massimi ai fini dell’usura (validi dal 1 aprile 2019 al 30 giugno 2019), ecco alcuni esempi:

  • Aperture di credito in conto corrente: fino a 5.000 euro tasso medio 10,74, tasso limite 17,425; oltre 5.000 euro  tasso medio 8,4, tasso limite 14,5.
  • Crediti personali per per tutti gli importi: tasso minimo 9,64 tasso limite 16,05
  • Mutui ipotecari a tasso fisso per tutti gli importi: tasso medio 2,61, tasso limite 7,2625
  • Mutui ipotecari a tasso variabile per tutti gli importi: tasso medio 2,33 tasso limite 6,9125

Se scoprite di essere vittime, sarete risarciti?

Ma cosa succede se, attraverso i suggerimenti che vi abbiamo dato, riuscite a scoprire che state pagando un mutuo con degli interessi usurari? Sarete risarciti dal vostro istituto di credito? Occorrerà citare un colosso bancario in Tribunale? La giurisprudenza ci dà conforto. Infatti le motivazioni di una sentenza, emessa nel dicembre 2011 dalla Corte di Cassazione in merito all’usura bancaria, ha aperto alle aziende a ai privati cittadini la strada del risarcimento civile.

Inoltre la Corte di Cassazione, con la sentenza del 9 gennaio 2013 n. 350, ha sancito due principi importanti e nuovi a favore dei risparmiatori e di quanti usufruiscono di credito bancario:

  1. sono nulle, e quindi da ritenersi come non apposte, tutte le clausole che pattuiscono gli interessi ad un tasso definito usuraio perchè eccede la soglia usura determinata dalla Banca d’Italia per quella fattispecie di contratto.
  2. il calcolo del tasso di usura si fa sommando tutte le somme addebitate dalla banca e non solo guardando agli interessi pattuiti per contratto.

Dunque gli strumenti per fare in modo di essere risarciti del danno patrimoniale esistono e sono praticabili: in pratica se si sfora “tasso limite” il contratto diviene nullo, gratuito e la banca deve rifondere tutti gli interessi già pagati ed azzerare quelli eventuali da pagare in futuro.

Ma esiste anche la possibilità di essere risarciti del danno morale o esistenziale.

  • Il danno morale: è la sofferenza soggettiva cagionata da fatto illecito e in sé considerato, di regola un reato, sofferenza che può essere sia di natura transitoria, sia di natura permanente.
  • Il danno esistenziale: qualsiasi compromissione delle attività realizzatrici della persona umana, quale ad esempio la lesione della serenità familiare, o del godimento di un ambiente salubre, distinto dal danno biologico perché non presuppone l’esistenza di una lesione fisica, e distinto dal danno morale perché non costituisce una sofferenza di tipo soggettivo.

Nei fatti una sentenza del Tribunale di Padova (sentenza n. 833/16)  ha stabilito il riconoscimento anche dei danni non patrimoniali, e ad una banca è costato il doppio della somma da restituire per interessi usurari.

Dunque prima di entrare in banca informatevi sempre sui “tassi limite” e anche dopo aver stipulato un mutuo ricordatevi sempre di controllare l’andamento del finanziamento nel tempo. Utilizzando tutti gli strumenti che vi abbiamo segnalato e nel dubbio rivolgetevi alle associazioni di categoria.

Anche se il vostro finanziamento o mutuo è stato estinto da tempo e avete pagato tutte le rate senza riscontrare un danno economico, oppure se sono passati diversi anni, è buona norma fare sempre un check. Proprio perchè le associazioni dei consumatori in questi ultimi anni stanno vincendo numerose cause contro gli istituti di credito che negli anni passati hanno applicato dei tassi che a prima vista non erano usurari ma che in seguito, con un esame professionale si sono dimostrati essere tali. Non dimenticate mai di esercitare i vostri diritti.