Indice
- 1 Come ottenere il mutuo senza contratto a tempo indeterminato?
- 2 Quali ostacoli occorre superare?
- 3 Se avete un garante
- 4 Se il garante diventa lo Stato?
- 5 Una ulteriore possibilità
Cominciamo col dire che avere un contratto a tempo determinato, dei beni da ipotecare o quantomeno un garante, per ottenere un mutuo prima casa dagli istituti di credito, sarebbe meglio. In questo caso le percentuali di successo nella concessione del vostro finanziamento per l’acquisto della vostra tanto sognata prima casa sarebbero davvero molto alte.
Come ottenere il mutuo senza contratto a tempo indeterminato?
Ma non occorre disperare, si può riuscire anche senza alcuni di questi requisiti. Certamente la strada sarà più impervia, ci vorrà una valutazione più attenta e occorrerà trovare la banca giusta, ma alla fine si può ottenere un mutuo anche senza contratto a tempo indeterminato. Anche perchè oggi il mondo del lavoro è completamente cambiato rispetto a 15 o 20 anni addietro e le banche devono necessariamente fare i conti con un mondo che si evolve e procede a passo spedito verso la flessibilità ed i nuovi contratti.
In effetti oggi, dopo la riforma del lavoro, varata dal governo Renzi, il contratto a tempo indeterminato sostanzialmente non esiste più, perchè sostituito dal cosiddetto “contratto a tutele crescenti”. Un forma contrattuale che garantisce maggiori diritti col passare del tempo e quindi in base all’anzianità contrattuale. In pratica nei primi tre anni dall’assunzione si può essere licenziati anche senza giusta causa. Basta indennizzare il lavoratore.
Quali ostacoli occorre superare?
A questo punto le banche hanno equiparato il contratto a tutele crescenti al vecchio contratto a tempo indeterminato. Questa è già una prima buona notizia. Ma se non avete nemmeno il contratto a tutela crescente, ma solo un contratto a tempo determinato. Allora serviranno altre garanzie che la banca potrà chiedervi. E’ il caso dell’intervento del “garante”.
La figura del garante consiste in una persona fisica, potrebbe essere un vostro genitore o chiunque vogliate, che sottoscrive un vero e proprio contratto con la banca, impegnandosi a garantire con i propri mezzi il vostro debito.
Cosa significa nello specifico? Nella sostanza il garante risponde con il proprio stipendio, pensione, terreni, case e beni patrimoniali di qualsiasi tipo la copertura del vostro debito nel caso in cui voi non possiate più sostenerlo. Funziona come una sorta di polizza assicurativa, a favore della banca nel caso in cui voi doveste essere inadempienti.
Se avete un garante
Altra soluzione che potrebbe convincere la banca a fornirvi la concessione di un mutuo prima casa potrebbe essere il fatto che voi abbiate delle garanzie da mettere sul piatto. Ad esempio essere disponibili ad acquistare una polizza assicurativa che copra il vostro debito nei confronti della banca nel caso di morte, oppure che possa estinguere un certo numero di rate nel caso in cui voi perdiate il lavoro.
Tenete presente che queste sono condizioni accessorie che da sole non bastano ad ottenere un mutuo. Le polizze accompagnano spesso un mutuo concesso ad un soggetto con contratto a tempo determinato, ma che presenta comunque altre garanzie, quali dei beni patrimoniali oppure un garante che li abbia.
Inoltre dovreste anche considerare il fatto che anche nel caso in cui la banca dovesse concedervi il mutuo, questo coprirebbe solo l’80 per cento del valore di acquisto. Il restante 20 dovreste metterlo voi comprese le spese di perizia, istruttoria, agenzia immobiliare (se presente come intermediario) e notaio. Dunque se avete un reddito precario fate bene i vostri conti, perchè affrontare un mutuo senza avere minimamente le spalle coperte potrebbe risultare un boomerang.
Se il garante diventa lo Stato?
Ma per fortuna per coprirvi le spalle interviene lo stato, che attraverso un fondo di garanzia aiuta le giovani coppie ad ottenere un mutuo prima casa. Il fondo governativo di garanzia per i giovani precari è istituito dal Governo, il quale si impegna a fare da garante per il 50% del mutuo.
Ma occorre prestare molta attenzione perchè garantire non significa regalare. Si tratta di impegnarsi al tuo posto nel caso di insolvenza. Proprio come farebbe un garante. Dunque l’esigenza affinchè intervenga il fondo dello stato deve essere reale e concreta. Ad esempio la perdita involontaria del posto di lavoro.
Il Fondo può emettere delle garanzie sul prestito erogato dall’istituto di credito in misura non superiore al 50 per cento della somma totale. Purchè la cifra di acquisto dell’immobile non superi i 250 mila euro e inoltre non possono essere acquistati immobili cosiddetti di lusso o appartenenti alle cat. A1, A8 e A9 . Altra opportunità sta nel fatto che le banche si non chiederanno nessuna ulteriore garanzia oltre all’ipoteca sulla casa.
Per accedere alla garanzia del Fondo non sono previsti limiti di reddito. Tuttavia ci sono delle priorità che devono essere rispettate e in base alle quali vengono emesse la garanzie. Hanno infatti la priorità: i nuclei familiari formatisi da almeno due anni, un solo genitore con figli minorenni, un rapporto di lavoro precario oppure conduttori di alloggi di case popolari.
Il Fondo viene gestito da Consap Spa, attraverso il Decreto interministeriale del 31 luglio 2014. Con il Protocollo d’intesa tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’ABI, sono state dettate le modalità di adesione da parte delle banche e degli intermediari finanziari.
L’elenco delle banche e degli intermediari finanziari lo trovate sul sito internet del gestore del fondo Consap.
Una ulteriore possibilità
Infine una ultima possibilità che se messa in campo potrebbe farvi ottenere il vostro mutuo è quella di coprire in modo maggiore la quota del mutuo a voi riservata, andando a ridimensionare di molto la parte di mutuo da finanziare. Infatti, le banche nella loro prassi chiedono sempre che il 20% sia a carico del mutuatario.
Ma se voi riuscite a fornire una garanzia di un buono stato patrimoniale questo potrebbe anche convincere l’istituto di credito a concedervi il mutuo. Se foste capaci di raggiungere una copertura del 30 o 40 per cento allora le cose potrebbero cambiare. Perchè cambierebbe anche l’esposizione della banca nei vostri confronti.
Se riusciste invece a versare un anticipo del 50% del valore dell’immobile, allora non solo con molta probabilità potreste ottenere il vostro mutuo anche con contratto precario, ma avreste anche un bello sconto sullo spread. Il che concorrerà ad avere un tasso finale piuttosto basso.
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