Mutui prima casa: approfondimento, le offerte più convenienti del 2021

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Il 2019 si annuncia ancora con un trend molto favorevole per chi vuole sottoscrivere un contratto di mutuo prima casa. Molti analisti ritenevano che col passare a miglior vita del Quantitative easing (in pratica l’acquisto dei titoli di stato dei singoli Paesi da parte della Bce), i tassi sarebbero aumentati inesorabilmente e gli istituti di credito avrebbero risposto aumentando lo spread al rialzo.

Buone notizie, ancora nulla di tutto ciò è avvenuto. Certo questo non significa che non succederà nel medio – lungo periodo. Ma al momento i tassi continuano ad assestarsi tra quelli più bassi di sempre e dunque resta consigliabile se ne avete i requisiti provare ad accedere al mutuo prima casa. Dunque iniziate ad informarvi sui tassi più convenienti e procedete con la verifica dei vostri requisiti.

Come ottenere un mutuo prima casa?

Intanto dovete misurare la vostra capacità economica. Nel caso foste una giovane coppia, potrebbe darsi che non abbiate grandi risorse da poter impegnare. Probabilmente avrete dei contratti a tempo determinato oppure interinali. Non dovete allarmarvi perchè rientrate in una casistica del tutto normale. Come sarà normale per l’istituto di credito al quale vi rivolgerete chiedervi ulteriori garanzie. Resta nella consuetudine che in questi casi ottenere un mutuo da un istituto bancario diventa, pressoché, impossibile, se non avete altre garanzie.

Certo sembra paradossale che il mercato del lavoro offra all’80 per cento contratti precari e che invece gli istituti di credito facciano orecchie da mercante davanti ad una situazione che ormai sta diventando la norma. Andando sempre e solo alla ricerca della stabilità contrattuale ed economica. Ma le banche, del resto, non sono istituzioni di mutuo soccorso, rispondono a degli azionisti e devono garantire utili. Dunque anche dal loro canto è facilmente immaginabile quale sia la strada che dobbiate intraprendere per ottenere il vostro mutuo. Non tutto è perduto. Occorre rimboccarsi le maniche e provare ad ottenere i requisiti necessari per essere dei buoni mutuatari.

Requisiti per ottenere il vostro mutuo

Il fondamento di tutti i requisiti per avere un mutuo prima casa è il reddito. Ogni banca effettua calcoli minuziosi per capire la fattibilità dell’investimento. Tutto ciò ha un unico scopo e cioè verificare se il titolare del mutuo sarà in grado di restituire con gli interessi la somma data in prestito, senza saltare le rate e senza affievolire le proprie risorse economiche. Anche per questo non è affatto secondario scegliere il giusto piano di ammortamento e l’entità delle rate.

Una delle condizioni più comuni per soddisfare questo parametro è la dimostrazione di un reddito fisso e continuo, quindi il presentare un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Inoltre anche se siete possessori di un altro immobile, comunque già una buona garanzia per la banca, sulla quale sarà accesa un’ipoteca. Potrebbe non essere sufficiente senza un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

In linea generale la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile. Vengono inoltre presi in esame altri finanziamenti in corso. Le direttive comunitarie stabiliscono inoltre che l’importo complessivo del mutuo non dovrebbe superare l’80% del valore ipotecario dell’immobile. Già queste prime valutazioni ti permettono di capire se si possiedono i requisiti per chiedere un mutuo.

E se i requisiti non si hanno?

Nel caso in cui voi non abbiate tutti i requisiti allora l’istituto di credito potrebbe chiedervi ulteriori garanzie. Ad esempio che il mutuo venga cointestato, cioè che non siate solo voi i titolari del mutuo ma che la responsabilità della estinzione delle rate gravi anche su un’altra persona. Oppure un garante che solitamente è una persona che non ha la titolarità del mutuo ma che si impegna al posto vostro, in caso di inadempienza al pagamento del finanziamento, rispondendone con tutti i suoi beni patrimoniali.

Potrebbe anche essere che l’istituto di credito al quale vi rivolgete per ottenere il vostro mutuo prima casa vi chieda non solo una garanzia tra quelle elencate ma tutte quante. Questo dipende dagli stipendi di chi vi fa da cointestatario, dai beni e possedimenti di chi garantisce per voi. Se non sono bastanti al fine del calcolo per l’investimento totale sul quale la banca dovrà esporsi per coprire il vostro mutuo, con tutta probabilità servirà una azione sinergica da parte di più persone.

Quali sono i mutui più convenienti?

E’ necessario essere curiosi e flessibili, le occasioni sono dietro l’angolo ma occorre saperle cercare e trovare. Basta ad esempio non stare incollati alle filiali delle banche come se fossero degli oracoli, ma allargare il proprio orizzonte grazie alla rete. Si può andare oltre gli istituti bancari tradizionali, oltre le offerte che si possono trovare in filiale.
Ci sono portali che raffrontano molte delle offerte sui mutui presenti sul mercato in tempo reale e ci consentono così di essere informati per poter capire al meglio quale possa essere il nostro mutuo per il futuro.

Siti come Mutuionline o Mutuisupermarket sono di facile consultazione e forniscono una ampia visione che può essere filtrata per tasso e taeg. Se andiamo a guardare bene capiremo che spesso il tasso migliore viene offerto dagli istituti on line. Ma senza intermediari e direttamente attraverso la rete. Nella sostanza molto del lavoro è a carico nostro, non avremo filiali e dovremo inviare tutto tramite internet.

Per valutare la capacità economica del cliente le banche on line utilizzano la rete. Non dovrete, dunque, interfacciarvi con il bancario di turno che accetterà la vostra documentazione cartacea per poi acquisirla e mandarla in valutazione. Ci sarà invece il vostro impegno personale al posto dell’impiegato di banca. Dovrete produrre la documentazione, scannerizzarla e inviarla attraverso la rete alla banca on line. In pratica tutto il procedimento sino all’istruttoria e alla perizia avviene sulla rete e solo alla fine, se tutto è andato bene e avrete una valutazione positiva, potrete accedere alla stanza dei bottoni nella quale firmerete il vostro contratto di mutuo prima casa.

Ma quando parliamo delle banche on line non dobbiamo pensare di interloquire con dei perfetti sconosciuti al sistema creditizio tradizionale. Infatti sono gli stessi colossi bancari tradizionali che spesso si trasformano in banche on line per abbattere i costi ed andare incontro alle esigenze dei clienti. Fineco, Widiba, Che Banca!, IWbank, solo per citarne alcune, poggiano le loro risorse nei forzieri delle banche tradizionali e di esse sono estensioni virtuali.

Bisogna dire che molte banche on line non hanno costi di istruzione della pratica e di perizia e, di solito, anche lo spread tende ad essere più basso. Il che contribuirà ad avere per voi un tasso meno oneroso.

Meglio fisso o variabile?

Sul tasso variabile le banche on line la fanno davvero da padrone con delle proposte imbattibili, mai viste negli ultimi 15 anni. Ricordiamo che rispetto al fisso il tasso variabile segue l’andamento dei tassi, dunque oggi potrebbe essere molto conveniente rispetto al fisso, ma se arrivasse qualche scossone dalla Bce allora potrebbe crescere anche rapidamente. A quel punto occorrerà bloccarlo col fisso facendo uno switch. Ma sino ad allora avrete comunque risparmiato una buona somma.

La scelta comunque rimane molto legata alle vostre esigenze. Se volete la certezza della rata e che questa resti nel tempo costante e senza alcuna sorpresa allora la vostra scelta è il tasso fisso. Ma dovrete essere comunque disponibili a spendere molto di più, perchè mediamente oggi un tasso fisso sta sul 2,10 per cento cento contro un variabile all’1,30, questo significa che alla fine della fiera avrete speso circa un 35 per cento in più per l’acquisto del vostro immobile. Certamente non è poco. In sostanza è il prezzo della stabilità della vostra rata, è quello che pagate per non avere sorprese nel corso del vostro mutuo. Soprattutto se questo supera i 20 anni.

Se invece avete intenzione di fare dei mutui più corti negli anni, ad esempio sotto i vent’anni allora il tasso giusto per voi potrebbe essere il variabile, perchè comincereste con risparmio veramente significativo che andreste ad ammortizzare nel corso del mutuo, nel caso in cui i tassi dovessero sollevarsi. Inoltre il reddito familiare negli anni va ad aumentare, sareste così anche più pronti a rispondere ad eventuali rialzo nel medio periodo. Infine valutando lo stato dell’arte al momento non sembrano in vista grandi aumenti dei tassi, ragione per cui un orizzonte temporale non troppo lungo vi garantirebbe alla fine di acquistare il vostro immobile ad un prezzo davvero competitivo rispetto al tasso fisso. Sono valutazioni personali che però concorrono certamente alla valutazione per la scelta del miglior tasso.

Possiamo abbassare ancora il tasso?

Certamente. Oltre a quello che ci offrono le banche possiamo anche metterci del nostro per concorrere ad abbassare il tasso che ci propongono. Forse non tutti possono mettere in campo questi requisiti ma comunque vale la pena spiegarli, perchè molto utili.

Solitamente la copertura della spesa da sostenere per l’acquisto della prima casa che la banca ci concede è dell’80 per cento. Se invece avessimo la possibilità di andare a modificare ulteriormente questo parametro allora potremmo certamente spuntare dei tassi ancora più bassi e convenienti. Se chiedessimo dal 70 per cento in giù, magari fino al 50 per cento anche il tasso della banca si dimezzerebbe, andando così ad abbattere la quota di finanziamento dell’istituto bancario. In questo caso potreste lasciare immutata la durata e quindi pagare una rata veramente irrisoria.

Altra regola per ottenere un tasso più basso, sia sul fisso che sul variabile, è quella di accorciare la durata del mutuo. Invece che richiederlo a 30 anni provare a 20 o ancora meglio a 15, se potete. La rata sarà più alta ma il tasso molto più basso e di conseguenza la cifra che spenderete in interessi molto risicata.