Mutui rent to buy: come comprare la prima casa con un mutuo rent to buy

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Acquistare casa in Italia significa spesso accendere un mutuo, eppure c’è un’altra formula per comprare casa che sembrerebbe sconosciuta ai più. Si chiama Rent to Buy, ovvero affittare al fine di acquistare, che consente l’acquisto di una casa a persone che non dispongono della liquidità immediata o non hanno la possibilità di accedere ad un mutuo.

Rent to Buy: di cosa si tratta?

L’acquisto dell’immobile viene ripartito in due fasi temporali. In un primo momento il futuro acquirente può godere dell’immobile, a fronte del pagamento di un canone; ma il contratto prevede sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore, cioè il futuro acquirente, possa optare per l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.

Un esempio chiaro. Se vendiamo una casa al prezzo di 20 mila euro, il canone mensile è stabilito a duemila euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio mille euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. Questa parte viene pagata come per una locazione, cioè a fondo perduto. Il residuo, cioè gli altri mille euro
mancanti, diventano come un acconto sul prezzo di vendita. L’effetto è quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 200 mila euro, ma 140 mila euro, perché 60 mila sono già stati corrisposti attraverso dei canoni.

Chi ne può usufruire?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile e può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto, sia con riguardo alla figura del concedente sia a quella del conduttore/possibile acquirente. Il contratto di rent to buy può essere sin dall’inizio trascritto nei Registri Immobiliari, assicurando al futuro acquirente una piena tutela, fino al momento dell’eventuale acquisto e per un periodo massimo di dieci anni, nei confronti di eventuali formalità pregiudizievoli che dovessero colpire l’immobile durante il “periodo di godimento”.

Nel contratto di rent to buy devono obbligatoriamente essere specificate le due componenti del canone di godimento, cioè quanta parte del canone funga da corrispettivo d’affitto e quanta parte costituisca acconto del futuro eventuale prezzo di vendita, in quanto,in caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione della quota dei canoni imputata in conto prezzo, salvo diverso accordo delle parti.

Alcuni vantaggi e rischi del contratto

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. Il canone di locazione deve essere più elevato rispetto alla media presente sul mercato, in modo che il proprietario potrà ricavare un profitto dalla mancata conclusione del contratto, nel caso in cui non si arrivi alla vendita. In modo che il proprietario possa essere indennizzato della cifra concordata e maggiorata sul costo del affitto.

Quali imposte si dovranno pagare?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario. In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.

Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Invece le spese di trascrizione sono a carico di chi acquista, come le imposte che si devono pagare per l’atto di compravendita.

Inadempimento del locatore o del conduttore

In caso di inadempimento del locatore, la parte adempiente può domandare al giudice di emanare una sentenza che sostituisca il contratto non concluso, disponendo così l’effetto di trasferire la proprietà dell’immobile. Inoltre, qualora il locatore si renda inadempiente e il conduttore preferisca non diventare più proprietario ma voglia sciogliersi dal contratto, questi può pretendere la restituzione della parte di canoni convenuta quale prezzo di acquisto. Questo credito del conduttore beneficia del privilegio speciale che si origina con la trascrizione dell’Rent to buy nei Registri immobiliari.

Quando, invece, al contrario il contratto si risolva per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto alla restituzione dell’immobile e può incamerare i canoni a titolo di indennità. In parole povere, egli non deve restituire, a meno che il contratto non disponga diversamente, nemmeno la parte dei canoni percepiti che valesse a remunerare il godimento dell’immobile concesso al conduttore.

Rispetto alle altre tipologie di mutuo tradizionali e che sono meglio conosciute dalla vasta platea dei mutuatari italiani questa, del “Rent to Buy” potrebbe sembrare meno conveniente o comunque più complicata da perseguire. In realtà nasce nei paesi anglosassoni come idea per combattere la crisi in un momento in cui l’economia dei mutui e delle vendite degli immobili era in forte crisi. Ovvero dopo la bolla speculativa esplosa nel 2008 negli Stati Uniti.

Nella sostanza permette a chiunque non disponga di una cifra importante per acquistare casa di introdursi in questo mercato cercando di pagare dei canoni di affitto che alla fine però potranno essere integrati come parte della somma per acquistare casa. In pratica una partenza soft e senza troppi traumi, anche per il portafoglio, per provare ad acquistare la vostra prima casa, senza grandi anticipi di capitale e spese accessorie.