Mutui prima casa on line: il piano ammortamento, esempi, rate

Indice dei contenuti

Il 2019 continua ad essere un anno molto conveniente per chi vuole acquistare casa attraverso un mutuo bancario. I tassi continuano ad essere tra i più bassi degli ultimi dieci anni, anche se negli ultimi mesi qualche lieve accenno al rialzo si sta palesando. Colpa dell’instabilità finanziaria che governa il panorama europeo e del quantitative easing della Bce, il massiccio programma di acquisto dei titoli di stato, voluto da Draghi per calmierare i mercati che ormai è agli sgoccioli. Dunque se volete acquistare la vostra prima casa probabilmente non esiste periodo migliore per ottenere un mutuo a tassi veramente vantaggiosi, prima che le acque diventino mosse.

Come orientarsi

Ma nel mare magno dei mutui e delle offerte da parte degli istituti di credito come possiamo orientarci, quale strada intraprendere per spuntare davvero delle condizioni che resteranno competitive nel tempo? La risposta è guardarsi intorno e andare oltre gli istituti bancari tradizionali, oltre le offerte che si possono trovare in filiale. La risposta può essere la rete e con essa i mutui on line. Che negli ultimi cinque anni hanno avuto un discreto aumento nelle loro quote di mercato.

Cosa sono i mutui on line?

I mutui on line sono dei veri e propri mutui che le banche on line offrono senza intermediari e direttamente attraverso la rete. In pratica per la gran parte delle pratiche del mutuo non serve recarsi in banca o presso gli uffici.

La valutazione del cliente, della sua capacità economica e delle sue risorse patrimoniali avviene tramite invio dei documenti on line. In pratica tutto il procedimento sino all’istruttoria e alla perizia si concretizza sulla rete e solo alla fine, se tutto è filato liscio con le verifiche del caso, si potrà procedere alla stipula del mutuo presso la banca davanti al notaio.

Oggi sono gli stessi colossi bancari tradizionali che aprono delle banche on line per andare incontro alle esigenze dei clienti. Fineco, Widiba, Che Banca!, Hello bank!, per citarne alcune, hanno tutte alle spalle la solidità di gruppi bancari tradizionali. Se ne deduce, quindi, che contrarre un mutuo con una banca on line non è poi così diverso rispetto a farlo con una banca tradizionale. I capitali a sostegno del vostro mutuo sono simili, ma i costi per voi saranno certamente più bassi.

Tanto per cominciare la maggior parte delle banche on line non ha costi di istruzione della pratica e di perizia e, solitamente, riescono ad offrire uno spread decisamente più basso rispetto alla banca tradizionale. Il che concorrerà ad avere un tasso finale davvero concorrenziale.

Come si compone un mutuo on line?

Ma quali sono nei fatti le differenze sostanziali che ci convincono ad accendere un mutuo on line rispetto ad uno tradizionale? I vantaggi possono essere tanti. Ma anche le insidie che si possono celare dietro al fatto di non guardare negli occhi il nostro interlocutore sarebbe meglio considerale. Ad esempio la mancanza di intermediari è certamente un vantaggio per la banca, perchè risparmia sugli stipendi, ma siamo sicuri che lo sia anche per noi? Come l’assenza delle filiali e la documentazione che viaggia solo tramite canali on line, sono fattori a nostro vantaggio? La risposta non può essere univoca, in quanto tutto ciò dipende anche dalle nostre esigenze e capacità personali.

Ad esempio se sono molto pratico nell’uso degli strumenti informatici, per me sarà meglio inviare tutto on line, occuparmi personalmente di caricare documenti su piattaforme in internet e fare anche una parte del lavoro che in una banca tradizionale avrebbe fatto il bancario al mio posto. In caso contrario, se non fossi avvezzo a queste tecnologie, la soluzione migliore potrebbe essere recarmi in banca e affrontare la questione mutuo in filale con maggiore comodità ma ad un costo sul tasso superiore per tutta la durata del mutuo.

Dunque è certo che i mutui on line siano più convenienti, ma lo sono anche perchè le banche scaricano tutta una serie di costi, dalla presenza di filiali fisiche, al personale, ai caricamenti sui costi del mutuo. Per il resto i mutui on line funzionano esattamente come quelli tradizionali. Hanno gli stessi piani di ammortamento, occorre presentare la medesima documentazione e le stesse garanzie economiche e patrimoniali.

Il piano di ammortamento

Un piano di ammortamento è centrale per definire un mutuo e il suo costo nel tempo. Questo è infatti lo strumento che viene usato tra clienti e banche per il calcolo del rimborso del capitale e degli interessi sul finanziamento, inoltre permettere di paragonare le condizioni economiche di più banche e scegliere l’offerta migliore.

Nel dettaglio i piani di ammortamento più usati sono:

  • Alla francese: nel quale le rate vengono spalmate per tutta la durata del mutuo, con le prime rate che avranno una quota interessi con un rapporto 80/30 rispetto alla quota capitale, tale rapporto col trascorrere degli anni si invertirà. A metà mutuo avremo un rapporto di circa 50/50 tra capitale e interesse, mentre negli ultimi anni la quota capitale sara preponderante. Con questo tipo di ammortamento, se volete estinguere il vostro mutuo conviene farlo nella prima metà del ciclo. Solo così potrete estinguere gli interessi e risparmiare davvero.
  • All’Italiana: prevede invece il pagamento di rate che diminuiscono nel tempo e con quote di capitale che non cambiano per tutta la durata del prestito (pagate sempre la stessa quota per tutto il mutuo) e quote di interessi che diminuiranno costantemente avvicinandosi alla scadenza del mutuo. Componendo così delle rate capitale/interessi che comunque saranno decrescenti. Questo metodo è molto meno in uso rispetto a quello francese che chiaramente è preferito dalle banche in quanto prevede la corresponsione degli interessi prima del capitale.

Come calcolare le rate

Tutte le banche on line hanno un loro calcolatore che sarà per voi uno strumento prezioso per sapere il tasso, l’ammortamento e l’importo della rata senza dover fare astrusi calcoli matematici, ma solo inserendo alcuni parametri. Esistono anche calcolatori generici non legati a nessuna banca online, oppure comparatori come mutuionline e mutuisupermarket.

I dati richiesti solitamente sono:

  • l’importo del finanziamento
  • il tasso del mutuo
  • la durata del mutuo
  • la periodicità delle rate

Una volta inseriti i parametri, basterà cliccare sul pulsante “calcola” ed il sistema vi fornirà immediatamente  tutti i parametri di cui avete bisogno per scegliere il vostro mutuo. Nella sostanza usufruire della tecnologia per riuscire a scegliere meglio ed in minor tempo quali sono i migliori mutui on line oppure quelli che fanno al caso nostro non è poca cosa. Ma ricordatevi sempre, anche quando fate le cose in autonomia tramite la rete, di leggere attentamente le clausole e le condizioni contrattuali che vi vengono offerte, prendendovi il giusto tempo per comparare e riflettere. Anche nel mondo veloce della comunicazione online.