Mutuo prima casa: quante tipologie di mutuo esistono? Guida completa, confronto, offerte migliori

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Se stai pensando di acquistare la tua prima casa sicuramente hai già passato del tempo a studiare cosa è meglio, cioè se comprare o affittare un appartamento. Quindi se, finalmente, hai deciso di acquistare la tua prima casa e accettare un mutuo prima casa, continua a leggere perché ti spiego alcuni consigli che spero ti siano molto utili in merito ai mutui.

Che cos’è un mutuo prima casa?

Prima di tutto devi sapere cos’è un mutuo. Bene, un mutuo è un prestito il cui pagamento è garantito dal valore di un immobile. Ciò è un mutuo, ma garantito dalla casa da acquistare. Quando si riceve il denaro del mutuo, è necessario impegnarsi, tramite contratto, a rimborsare l’importo preso in prestito, più gli interessi in un certo numero di rate mensili e nel periodo di tempo concordato.

E che cos’è un mutuo prima casa? Per prima casa si intende l’acquisto della nostra prima proprietà, quando non abbiamo nessun altro immobile. La prima casa si riferisce al luogo in cui risiederai abitualmente e non alla casa delle vacanze.

A seconda della banca, con un mutuo prima casa il limite finanziato varia solitamente tra l’80% e il 100% del valore stimato. Tuttavia, in alcuni casi è limitato a una percentuale simile del valore di vendita, se questo è inferiore al valore stimato. Nel caso dei mutui seconda casa questi sono generalmente offerti con meno finanziamenti, offrendo solitamente un massimo del 60% o del 70%.

Inoltre, nei mutui prima casa il periodo di rimborso che dovremo affrontare sarà maggiore rispetto al caso dei mutui seconda casa.

Guida completa: gli elementi principali di un mutuo prima casa

Gli elementi principale di un mutuo prima casa sono tre:

  1. Il capitale è la somma di denaro che la banca presta all’acquirente per acquistare la prima casa. Cioè è la somma di denaro presa in prestito che dovrai restituire tramite rate o pagamenti periodici.
  2. L’interesse è la percentuale che dovrai pagare per il capitale preso in prestito.È la percentuale extra che devi pagare per la concessione del mutuo prima casa e può essere un tasso di interesse fisso o variabile.
  3. E ultimo ma non meno importante è il termine, che è il tempo stabilito per restituire il denaro preso in prestito più gli interessi. Tieni presente che maggiore è la durata del prestito, maggiori saranno gli interessi che pagherai alla fine.
Altri elementi importanti
  • Le rate che hanno una parte di capitale (ammortamento del capitale) e una parte di pagamento di interessi. La cosa normale è che le rate siano mensili.
  • La garanzia ipotecaria significa che il pagamento è garantito dal valore della casa stessa che consente al mutuante di mantenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempienza.
  • Vincoli: gli enti bancari di solito richiedono al cliente di contrattare un pacchetto di prodotti extra come assicurazioni, conti del libro paga, prodotti di risparmio, piani pensionistici, eccetera il che significa una spesa aggiuntiva.
  • Garanzie aggiuntive: nelle ipoteche per prima casa funge normalmente da garanzia l’immobile per il quale verrà richiesto il finanziamento. Tuttavia è possibile che le banche richiedano un elemento aggiuntivo a garanzia, soprattutto se il denaro richiesto è conforme al valore della casa da acquistare.

Quante tipologie di mutuo prima casa esistono?

I mutui prima casa ti permettono di finanziare l’acquisto della tua casa principale in cambio del pagamento di un interesse variabile, fisso o misto e per un periodo che può durare fino a 40 anni.

Esistono mutui a tasso fisso in cui il tasso di interesse non varia durante il periodo concordato. Cioè lo stesso tasso di interesse viene applicato per tutta la durata del mutuo, il che significa che la rata mensile da pagare sarà sempre la stessa.

Esistono anche mutui a tasso variabile in cui l’importo dei pagamenti mensili varia al variare l’indice di riferimento. Le entità bancarie stabiliscono i periodi di tempo per rivedere gli indici di riferimento e quindi modificare l’importo dei pagamenti in base ai cambiamenti avvenuti, il che implica sia possibili diminuzioni che possibili aumenti.

E ci sono anche mutui di tipo misto che sono quelli che combinano le due opzioni precedenti. Il tasso di interesse varia in base a un indicatore di riferimento (come l’Euribor) e all’interesse concordato. Durante i primi anni pagherai un tasso di interesse fisso e durante il resto degli anni verrà applicato un tasso di interesse basato normalmente sull’Euribor.

Confronto

Un mutuo a tasso fisso è ideale se desideri rate costanti per tutta la durata del mutuo. È la migliore alternativa, se l’interesse è allettante. Normalmente gli istituti finanziari offrono i loro mutui a tasso fisso a un tasso di interesse superiore a quello dei mutui a tasso variabile. Il principale vantaggio dei mutui a tasso fisso è che si evitano sorprese inaspettate perché non correrai il rischio di aumenti del tasso di interesse.

I mutui a tasso variabile ti interesseranno se desideri rate costanti ogni volta che rivedi il prestito, modificando il tasso di riferimento ogni volta che vengono rivisti i tassi di interesse. La rata mensile varia continuamente per tutta la durata del prestito. Quindi non potrai fare piani precisi. Ma i mutui variabili tendono ad avere un tasso di interesse inferiore e un termine di rimborso più lungo rispetto ai mutui fissi, il che si traduce in un pagamento mensile molto inferiore e quindi più attraente per i debitori.

Nel caso dei mutui a tasso fisso, il tasso di interesse varia con la durata prescelta. Ma ciò non avviene nei mutui variabili, poiché la durata scelta non influisce sul differenziale.

Nei mutui prima casa misti i tassi di interesse offerti (sia in termini di tasso fisso che di spread della parte variabile) sono tra i più competitivi del mercato. Il periodo iniziale sarà sempre soggetto a un tasso di interesse fisso ma non saprai quanti interessi dovrai pagare a lungo termine. Il motivo per cui le banche promuovono mutui misti è garantire, sin dall’inizio, un profitto con i prestiti che concedono. Soprattutto quando l’Euribor è basso.

Offerte peggiori

In primo luogo, devi assicurarti che la banca non includa clausole considerate abusive o usurarie nel contratto di finanziamento quali: clausola floor, clausola di scadenza anticipata, interessi abusivi, clausola multivaluta, IRPH, ecc. Se esiste una di queste clausole, avrai il diritto di presentare reclamo alla banca corrispondente.

Alcuni enti finanziari addebitano commissioni sui loro mutui (apertura, ammortamento totale o parziale) ma attualmente ci sono anche enti che hanno deciso di eliminare le commissioni dei loro mutui, soprattutto quelli contratti tramite Internet. Ti consiglio di prestare attenzione a questo dettaglio.

E se non vuoi cambiare la busta paga della tua banca o non vuoi pagare annualmente il prezzo dell’assicurazione sulla vita o sulla casa, tieni presente che ci sono mutui con e senza vincoli.

Offerte migliori

Le banche online hanno costi inferiori rispetto a una banca fisica, quindi i loro mutui di solito offrono anche condizioni migliori.

Tenendo conto delle suddette caratteristiche, potrai capire qual è la tipologia di mutuo più adatta a te. Tuttavia, per rendere un po’più semplice la tua ricerca, ecco alcuni istituti finanziari che personalmente ritengo offrono mutui prima casa a buone condizioni.

Myinvestor

È la nuova banca online di Andbank, un’entità spagnola specializzata in private banking con oltre 85 anni di esperienza. Consiglio i suoi mutui variabili principalmente per la sua assenza di commissioni e vincoli e, ovviamente, perché offrono tassi di interesse molto interessanti.

Banco Santander

Il Banco Santander ha optato per una linea di mutui ipotecari online, in cui le condizioni dei mutui sono notevolmente migliorate. Offre un mutuo prima casa per ogni esigenza, questo è il loro slogan. E se contratti prodotti puoi ottenere bonus che ridurranno gli interessi da pagare a rate.

BBVA

Con un mutuo fisso o variabile di BBVA puoi richiedere fino all’80% per la tua prima casa. Il termine massimo per restituire il mutuo è di 30 anni ma l’età del intestatario più giovane con reddito e la durata del mutuo non possono superare i 70 anni. Inoltre, alcuni prodotti BBVA riducono il tasso di interesse del mutuo prima casa, ma assumerli non è obbligatorio, sebbene possano farti pagare meno per il tuo mutuo.

Ultimi consigli

Ti consiglio che la rata mensile del mutuo non superi il 30% o il 40% del reddito netto mensile per far quadrare i conti. Altrimenti ti sarà difficile arrivare a fine mese. E ricorda che estinguere gradualmente il mutuo in modo parziale nelle prime fasi del prestito ti aiuterà a risparmiare nel lungo periodo.

A causa dei default causati dagli anni di crisi economica, le banche hanno accumulato numerose proprietà immobiliari che ora devono essere vendute. Per questo motivo, le istituzioni finanziarie offrono condizioni di finanziamento molto più vantaggiose quando i clienti sono interessati a una delle loro case.