Rata troppo alta? Ecco come richiedere l’annullamento di un mutuo prima casa con tassi di usura

824

Indice dei contenuti

Finalmente ti stai godendo la tua prima casa, con tanto sacrificio hai acceso il mutuo prima casa, ma a distanza di qualche mese, hai purtroppo notato che la rata è troppo alta e non sai come fare per richiedere l’annullamento del mutuo. Tira un sospiro, nulla è perduto. Hai una rata troppo alta? Ecco come richiedere l’annullamento di un mutuo prima casa con tasso di usura. Andiamo con ordine

Cosa è un mutuo prima casa

Come ben saprai dal momento in cui hai posto la tua firma davanti all’intermediario, hai stipulato il mutuo, ossia un contratto che obbliga te a restituire rata dopo rata la somma che ti ha prestato la banca perché il sogno della tua prima casa si trasformi in realtà.

Come si compone la rata del mutuo

La rata del mutuo è la somma che a seconda del piano di ammortamento scelta al momento della sottoscrizione del mutuo, devi restituire all’istituto che te lo ha concesso.

La rata del mutuo si compone di alcuni elementi quali:

  • Capitale
  • Tasso annuo attribuito al finanziamento se è un tasso fisso
  • Numero di rate annuali
  • Numero di anni di durata del mutuo.

Attenzione al tasso di interesse

La banca applica su tutti i mutui prima casa un tasso di interesse che si compone di alcuni elementi: l’Euribor (è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee), lo Spread (Divario tra rendimenti o tra quotazioni di più titoli o di uno stesso titolo nell’arco di una giornata; divario tra tassi d’interesse).

Il tasso di interesse è l’elemento fondamentale nella determinazione della rata del mutuo, ma come ci si comporta se la rata è troppo alta? Vediamolo insieme.

Rata troppo alta?

Se ti rendi conto che stai rimborsando una rata troppo alta, è un tuo diritto poter richiedere l’annullamento di un mutuo prima casa se si accerta che questo ha un tasso di usura. Per tasso di usura si intende il tasso limite stabilito dalla Banca di Italia oltre il quale il prestito si definisce usurario, questo tasso non può essere superiore al 25% del tasso effettivo globale medio registrato almeno in un trimestre precedente, a questo si aggiungono 4 punti percentuali in più detti di tolleranza.

Facciamo un esempio pratico:

Tieni presente che un tasso fisso deve essere mediamente pari al 2.61% si considera un tasso fisso di usura se raggiunge ad esempio il 7.26%! Se invece il tuo mutuo è a tasso variabile quest’ultimo deve essere mediamente del 2.33%, se dovesse raggiungere il 6.91% saresti di fronte ad un tasso variabile usurario.

Le percentuali indicate variano di anno in anno, ma come si evince i tassi usurai, sono di gran lunga superiori ai medi.

Come richiedere l’annullamento di un mutuo prima casa con tassi di usura

Devi sapere che c’è una legge correlata da alcune sentenze della Corte di Cassazione che sancisce che:

  • Il tasso di usura si determina sommando tutte le altre somme addebitate dalla banca, oltre agli interessi stabiliti nel contratto di mutuo.
  • I mutui sui quali si accerta l’applicazione di tassi usurai, possono essere annullati totalmente.

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito, applicando la legge anti usura numero 108 in vigore dal 1996 che: “Il consumatore non dovrà pagare neppure un euro di interessi e tutti quelli già pagati dovranno essere restituiti dalla banca. I consumatori che stanno subendo una procedura espropriativa da parte di una banca possono chiedere l’annullamento del mutuo e questo varrà per bloccare la procedura esecutiva in corso”

Il consiglio è quello di controllare periodicamente l’andamento delle rate del mutuo e di rivolgersi ad un giudice nel caso si riscontrano le anomalie indicate.

Ma non è tutto

Bisogna stare attenti, in quanto devi sapere che puoi richiedere l’annullamento del mutuo anche se questo è ipotecario. La banca è obbligata non solo all’immediata sospensione ma anche a restituirti, in quanto con la dimostrazione dell’applicazione del tasso usuraio, viene meno anche la clausola ipotecaria.

Di conseguenza l’ipoteca viene annullata non permettendo neanche all’istituto di credito di mettere la casa all’asta. Inoltre la banca sarà tenuta a restituirti integralmente le somme relative agli interessi che hai corrisposto fino alla sentenza di annullamento.

A volte può anche accadere che il mutuo venga annullato solo parzialmente, è il caso di una sentenza emessa dal Tribunale di Brindisi dove si afferma che:

Le rate corrisposte dal mutuatario sino al momento dell’invio della comunicazione giudiziaria che denuncia il tasso di usura, devono considerarsi in conto capitale, la restante parte pagata in eccesso (la maggiore quota di interessi) deve essere restituita al mutuatario.

Cosa dice il Codice Civile in merito

L’articolo 2946 del Codice Civile afferma che il mutuatario ha il diritto al risarcimento nel tempo di dieci anni, con il diritto di richiedere il rimborso degli interessi usurai versati nel corso dell’ultimo decennio.

Cosa dice il Codice Penale in merito

Nel Codice Penale l’articolo 644 comma 1 dice che: chiunque si faccia dare o promettere in corrispettivo di una prestazione di denaro o altra utilità, interessi o vantaggi usurai può essere punito con la reclusione da due a dieci anni oppure con una multa da 5.000 a 30.000 euro.

Sempre nell’articolo 644 comma 3 si afferma che sono altresì usurari gli interessi, anche se inferiori al limite stabilito dalla Banca di Italia, e gli altri vantaggi o compensi che, avuto riguardo alle concrete modalità del fatto e al tasso medio praticato per operazioni similari, risultano comunque sproporzionati rispetto alla prestazione di denaro o di altra utilità, ovvero all’opera di mediazione, quando chi li ha dati o promessi si trova in condizioni di difficoltà economica o finanziaria.

A chi devi rivolgerti?

Per scoprire se stai rimborsando il tuo mutuo prima casa pagando un tasso di usura, puoi provare ad inviare un reclamo formale con una raccomandata a/r all’ufficio reclami della tua banca, allegando come prova di quanto affermi, i documenti di seguito indicati. Trascorsi 30 giorni dall’invio della raccomandata, in caso di mancata risposta o di risposta poco convincente devi rivolgerti prima all’arbitro Bancario finanziario ed infine ad un avvocato, il quale a sua volta richiederà ad un perito esperto lo studio di fattibilità.

Per richiedere lo studio di fattibilità, dovrai tenere a portata di mano i seguenti documenti:

  • Il documento di sintesi
  • Il piano di ammortamento
  • Il tuo contratto di mutuo prima casa

Il caso dell’anatocismo bancario

Puoi chiedere l’annullamento del mutuo anche nel caso la Banca avesse praticato il cosiddetto anatocismo bancario, ossia il calcolo degli interessi sugli interessi applicati su un mutuo prima casa oppure su un conto corrente o un prestito. Se ti rendi conto di ciò, devi tenere presente che il rimborso degli interessi per anatocismo bancario avviene trimestralmente, puoi richiedere anche il rimborso di quote pagate negli anni precedenti al 2019 in quanto l’articolo 1283 del codice civile, stabilisce che il rimborso degli interessi sul mutuo si può chiedere a partire dall’anno 2000.

Come puoi notare in caso di rata troppo alta sul mutuo prima casa esistono degli strumenti tali da tutelare il cliente che è bene conoscere, in modo da sapere con consapevolezza come muoverti nella giungla delle norme sui mutui e sulla determinazione degli interessi evitando spiacevoli sorprese.