Mutui prima casa a tasso variabile con tetto massimo: migliori offerte nel 2021

Indice dei contenuti

Pensare di recarsi in banca ed affrontare la trafila del mutuo per acquistare la vostra prima casa è un passo molto importante, che comporta un impegno contrattuale solitamente non a breve scadenza. Occorre dunque essere ben consci della strada da intraprendere, dei rischi e dei vantaggi.

Oggi è un buon periodo per recarsi presso gli istituti bancari e verificare la fattibilità di un mutuo prima casa, i tassi sono molto bassi: spesso poco meno del 2 per cento il fisso e 1,2 per cento il variabile sul medio periodo.

Ma quello che manca spesso per fare chiarezza totale sui tassi e la tipologia di mutuo, è la certezza della rata. Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come funziona la soluzione che dovrebbe garantirci una specie di assicurazione sulla rata e sull’andamento dei tassi sul mercato. Una delle soluzioni più praticate in caso di incertezza è senza dubbio il tasso variabile con un tetto massimo.

Come governare l’incertezza del tasso

Siete spaventati dall’avere una rata troppo alta che vi accompagni costantemente per tutta la vita magari, fino alla fine del vostro mutuo a tasso fisso? Oppure siete ancor più spaventati da una rata molto bassa ma che quando meno ve lo aspettate può impennarsi e lasciarvi in grosse difficoltà economiche rispetto al pagamento della vostra rata del mutuo a tasso variabile? Certo la vita non è fatta di certezze. Se il tasso fisso costa caro e quello variabile è incerto, non possiamo fare molto per tutelarci, ma possiamo sempre non scegliere né uno e né l’altro.

In questo caso la nostra scelta dovrebbe orientarsi verso quello che le banche definiscono come Tasso Variabile con Cap, dove l’acronimo sta per Capped rate, e nella sostanza si traduce con una copertura, o meglio un tetto massimo che viene applicato al nostro mutuo. Il tasso variabile con tetto massimo, in realtà è una sorta di ibrido tra un tasso variabile ed un tasso fisso. Non parte con un tasso basso come un variabile puro, costa di più, mediamente un punto in più. E non assomiglia nemmeno molto al fisso anche se costa quasi come un fisso, perchè non sarà mai stabile per tutta la durata del mutuo nemmeno se dovesse raggiungere la soglia limite.

Cos’è il mutuo a tasso variabile con cap?

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo si caratterizza per essere molto diverso da banca a banca. L’unica certezza è che viene fissato all’inizio del finanziamento e scritto nel contratto in modo molto chiaro quale sarà il tasso che corrisponderà al vostro tetto massimo.

Ovvero se stipulate il mutuo con un tasso in vigore iniziale dell’uno per cento, la banca potrà impostare come tasso massimo il quattro per cento. Questo avviene nella media dei contratti e significa che nel caso in cui il tasso di riferimento per il variabile dovesse cominciare a salire voi paghereste sempre di più la vostra rata ma solo fino al raggiungimento del quattro per cento. Anche se quel tasso dovesse raggiungere il cinque o il sei per cento voi sareste esonerati dal corrispondere le rate corrispondenti agli interessi generati da tassi che superano il quattro per cento.

Calcolate sempre la rata futura

La cosa migliore per rendersi conto di che cosa si rischia in questi casi è utilizzare un calcolatore per mutui,nel quale andrete ad inserire i vari tassi ipotetici fino ad arrivare al tetto massimo applicabile. In modo da generare gli importi che dovreste pagare nel caso in cui il vostro tasso salisse.

Se vi accorgete che la rata che state sostenendo all’uno per cento è fattibile e va bene anche il due per cento, ma andando verso il tre o addirittura il quattro potrebbe crearvi gravi problemi nell’estinzione delle rate del finanziamento, allora dovrete desistere dall’accettare.

Proprio perchè nessuno può darci la garanzia che il tasso variabile nel medio lungo periodo non salga, dobbiamo sempre premunirci e capire sin dall’inizio del mutuo quanto andremo a pagare se si arriverà a toccare il tetto massimo.

Per questa ragione è importante fare dei giusti raffronti tra tutti i mutui proposti dagli istituti di credito con tasso variabile col tetto massimo e cercare non solo quello che oggi ci offre un tasso di partenza basso, ma soprattutto chi ci offre un tetto molto basso. Perchè se abbiamo un tetto basso, considerando che i mutui possono durare anche decenni, ci tuteliamo da situazioni che possono palesarsi in futuro e delle quali oggi non possiamo avere nessuna avvisaglia.

Ad oggi, per esempio, i tassi sono in generale molto bassi. In particolar modo il tasso variabile parte dallo 0,60 per cento (senza spread), un dato certamente confortante se avete un mutuo quinquennale o decennale, ma se fosse trentennale non avremmo mai la certezza della rata.

Scegliete in base al tetto massimo

Per questa ragione la ricerca di un cap più basso possibile potrebbe salvarci in futuro dal perdere il nostro immobile magari dopo aver pagato quasi il cento per cento delle nostre rate. Sarebbe davvero una beffa.

La regola in sostanza dovrebbe essere che se il cap (ovvero il tetto massimo che può raggiungere la vostra rata) si avvina molto al tasso fisso praticato dall’istituto di credito al momento della sottoscrizione del vostro contratto state facendo un buon affare. Se si discosta di molto allora sarebbe preferibile guardarsi meglio intorno.

Tenete d’occhio anche lo spread 

Altra cosa alla quale conviene fare attenzione altre al cap è lo spread. Mentre il cap può essere conveniente o meno per le ragioni che abbiamo spiegato, e comunque resta un termine di paragone con un mercato futuro del quale ad oggi non conosciamo l’andamento, lo spread è un elemento molto concreto e presente sin dalla prima rata. E solitamente nei mutui col tetto fisso è sempre più alto rispetto al variabile puro.

Questo significa che dobbiamo cercare tra le offerte il migliore spread (ovvero il costo che la banca aggiunge per ottenere il tasso finito) perchè questo lo paghiamo sin dalla prima rata e se fosse troppo alto il costo del mutuo per dieci anni sarebbe molto più alto rispetto al semplice variabile. In pratica pagheremmo molto di più subito e in anticipo per tutelarci rispetto ad un aumento futuro dei tassi che non sappiamo se arriverà e di quanti punti percentuali interverrà sul nostro mutuo.