Surroga del mutuo prima casa: quanto si risparmia?

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Se avete acquistato la vostra prima casa con un mutuo e state ancora pagando le rate, ma quest’ultime cominciano a diventare un po’ pesanti, magari perchè la vostra situazione economica è cambiata, avete avuto degli imprevisti familiari o lavorativi oppure il vostro tasso variabile ha cominciato a crescere un po’ troppo, ecco allora che una parola magica, che anche se suona di tecnicismo, può diventare la soluzione dei nostri problemi: “surroga“.

In cosa consiste questo percorso che possiamo intraprendere per sanare i nostri guai? Banalmente viene definita surroga la possibilità che la legge ci riconosce di spostare il nostro mutuo da un istituto di credito all’altro. Con relativi cambi di condizioni, tassi e spread più convenienti per il cliente.

Che cos’è la surroga?

La surroga è una procedura introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come legge Bersani, ora presente nel testo unico bancario e che prevede la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo, garantito da ipoteca, dall’originario Istituto Bancario, ad una nuova banca.

Consiste quindi in una sostituzione del mutuo precedente con il subentro di un nuovo Istituto di Credito con cui il Mutuatario può stipulare condizioni certamente più favorevoli, senza oneri e senza costi aggiuntivi per il cliente.

Attenzione si tratta di un trasferimento e non di un’estinzione, per cui non possono essere chieste penali di estinzione anticipata da parte dell’intermediario con cui si era concluso inizialmente il mutuo. Inoltre non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Ciò vuol dire che il cliente che trasferisce il suo mutuo deve farlo a costo zero. Non ci sono spese di perizia, spese di istruttoria o spese legate agli accertamenti sull’immobile di tipo catastali o ipotecari. Ricordate che non si può modificare l’importo del mutuo. Il debito residuo del mutuo precedente deve coincidere al centesimo con l’importo concesso dalla nuova banca. C’è una ragione tecnica. L’ipoteca rimane sempre la stessa, e alla stessa ipoteca deve corrispondere lo stesso debito.

La surroga può sostituire sia un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, senza il venir meno dei benefici fiscali, sia un mutuo destinato all’acquisto della seconda casa. Si possono surrogare i mutui concessi dagli Istituti di Credito e anche quelli erogati dall’INPDAP.

Non si pagano mai nuove imposte sul finanziamento e rimane valida la detrazione fiscale sugli interessi passivi. Unico costo è la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.

Quanto posso risparmiare?

Certamente con la surroga si risparmia. Quanto si riesca a risparmiare dipende totalmente da quando avete sottoscritto il vostro mutuo e a che tasso ve lo hanno concesso. Ad esempio i tassi nel 2007 erano alti più del doppio rispetto a quelli attuali circa 5,5%. Dunque se avete in corso un mutuo stipulato in quel periodo il risparmio sarà enorme, rispetto ad un mutuo contratto di recente. Intervenendo sulla durata e sul tasso.

Per fare un esempio concreto (ma potremmo farne migliaia in base al vostro tasso, all’anno e all’istituto di credito con cui avete stipulato) nel caso la stipula del mutuo o l’ultima surroga fosse avvenuta più di 5 anni fa.  Ipotizziamo dunque di aver sottoscritto nel 2012 un mutuo trentennale a tasso fisso al 4,10% quando l’Eurirs 30 anni era sopra il 2,60%. Oggi avremmo un debito residuo di circa 168 mila euro e una rata di 870 euro al mese. Trasferendo il mutuo in una banca che oggi ci propone l’1,85% per 25 anni la rata mensile si ridurrebbe a circa 680 euro per un risparmio totale di oltre 50 mila euro.

Esistono diversi tipi di surroga

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale prevede l’intervento di due soggetti:

  • della nuova Banca che dovrà surrogare,
  • del soggetto debitore che richiede la surroga,
  • un atto unilaterale di quietanza.

Si divide quindi in due fasi:

  1. firma e sottoscrizione del contratto di mutuo: è il nuovo contratto di mutuo surrogato, con tutte le condizioni che interverranno ex novo tra il Mutuatario e la banca sottoscrivente,
  2. sottoscrizione dell’atto  di quietanza: è la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. Questo è un atto che interessa solo la banca originaria e non deve intervenire il mutuatario

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della Banca di origine, cioè la banca che verrà sostituita,
  • della Banca nuova, ovvero della banca subentrante
  • del mutuatario, colui che richiede la surroga ed è titolare del mutuo

Viene stipulata con un unico atto notarile contenente:

  1. il nuovo contratto di mutuo, con tutte le nuove clausole determinate tra il mutuatario e la nuova banca
  2. la quietanza di estinzione mutuo residuo originario, rilasciata dalla banca precedente
  3. il mantenimento in vigore dell’ipoteca originaria.

Quali sono i documenti necessari per ottenerla?

Questa la documentazione richiesta:

  • Copia dell’atto di mutuo stipulato con la vecchia banca e la nota di ipoteca.
  • Il calcolo del debito rimanente per il mutuo in corso, aggiornato al momento surroga.
  • Dati nuova banca e referente.
  • Copia del documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti. Se l’immobile è stato acquisito per successione occorre anche la dichiarazione effettuata dagli eredi.
  • Certificato di Stato civile – Atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui si è celebrata l’unione.
  • La visura catastale e la planimetria catastale.

La nota di iscrizione dell’ipoteca per surroga mutuo è il documento che viene richiesto dalla Banca al momento della richiesta. Per richiedere la Nota di Iscrizione relativa all’ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di Mutuo dobbiamo conoscere i numeri che identificano la Nota. Per conoscerli è necessario richiedere innanzitutto l’ispezione ipotecaria sull’immobile .

Riferimento legislativo

L’articolo 4 comma 2 del DL 141/2010 ha di fatto trasfuso la disciplina nel Testo Unico Bancario (abbreviato TUB), cioè l’elenco delle leggi in materia bancaria e creditizia contenute nel Decreto Legislativo n. 385 del 1 settembre 1993 e successive modificazioni, aggiungendo l’articolo 120-quater.

Dunque oggi esistono tutte le garanzie di legge affinchè possiate cambiare il vostro mutuo con uno più conveniente, scegliendo liberamente l’istituto di credito che preferite. Ricordate che la procedura non comporta autorizzazioni preventive dalla vostra banca e non necessita del pagamento del notaio da parte vostra.