Indice
- 1 Lo spread
- 2 La perizia
- 3 L'istruttoria
- 4 Come si compone l’istruttoria di un mutuo
- 5 L'istruttoria a costo zero
Se state cercando di orientarvi tra le tante offerte di mutuo, ma non avete ancora molta dimestichezza con termini quali perizia, istruttoria, spread, allora dovete ancora aspettare l’occasione giusta per trovare la giusta offerta. Non tutti i mutui prima casa sono composti dalle stesse voci. E soprattutto potrete trovare delle differenze enormi in termini valoriali, sia sulla perizia che sull’istruttoria del vostro mutuo.
Lo spread
Per non parlare poi dello spread che è la parte più importante delle tre. Non fosse altro perchè va a comporre insieme all’Irs o all’Euribor quello che sarà poi il tasso d’interesse che l’istituto bancario applicherà al vostro mutuo. Dato questo che vi accompagnerà per tutta la durata del finanziamento, e che, sia nel caso di tasso fisso che variabile resterà immutato. Quindi lo spread merita particolare attenzione da parte del cliente.
Per spread intendiamo il costo del mutuo che la banca fa pagare al cliente. Un esempio semplice se avete un mutuo fisso al 2 per cento, con molta probabilità sarà composto all’1,2 per cento dal tasso e allo 0,80 per cento dallo spread aggiunto dalla banca. Otterremo così il tasso finito che è quello che verrà applicato al nostro mutuo.
La perizia
Altra spesa da tenere sotto controllo quando si sceglie il mutuo prima casa è la perizia. Questa operazione consiste nella visita dell’appartamento da parte di un tecnico incaricato dalla banca, solitamente un geometra o un ingegnere, che avrà il compito di valutare se l’immobile che avete scelto vale realmente la cifra che state chiedendo.
Gli istituti bancari si affidano totalmente alla perizia del tecnico incaricato, dunque anche se alla fine contribuirà solo per l’80 per cento alla spesa totale, la banca vuole un bene che non sia sovrastimato. La ragione è molto semplice: nel caso in cui non siate in grado di estinguere il finanziamento e la casa dovesse tornare nelle mani dell’istituto di credito, attraverso un pignoramento, nel metterlo all’asta deve essere garantito il rientro dei capitali più le spese.
Anche su questa voce c’è molta discrepanza tra istituti: la perizia può essere gratuita, come succede per molte banche online, ma arrivare a costare anche 2 mila euro. Dunque, raccomandiamo molta attenzione anche sulla valutazione del vostro mutuo anche attraverso questi parametri.
L’istruttoria
Una spesa che risulta tra le più antipatiche da sostenere per i mutuatari è certamente quella che viene definita istruttoria. L’istruttoria di un mutuo casa consiste nel costo che ha l’esame della richiesta che il cliente fa alla banca nel richiedere il mutuo per acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità. Questa fase comincia appunto con la presentazione della domanda di mutuo e termina con l’erogazione dello stesso o con con una risposta negativa.
I documenti che la banca richiede sono fondamentali per l’istruttoria. Nella sostanza la documentazione da produrre è sempre la stessa ma ogni banca può avere procedure interne che richiedono percorsi differenti. Nel procedimento in base a situazioni o dubbi la banca può chiedervi ulteriore documentazione personale o sull’immobile.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia sono certamente molto differenti rispetto alla banca che utilizzerete.
Come si compone l’istruttoria di un mutuo
La banca è tenuta alla verifica delle informazioni contenute nella documentazione prodotta dal cliente, interroga le banche dati, stima l’immobile oggetto del mutuo.
L’istruttoria si compone di tre fasi di valutazione:
- valutazione del credito
- valutazione dell’immobile
- valutazione legale
Valutazione del credito
Vengono esaminati:
- la tipologia, l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità e anzianità lavorativa
- l’entità di altri prestiti personali e mutui che avete sottoscritto
- beni mobili e immobili posseduti
- rapporto tra mutuo concesso e valore della casa
- la composizione del nucleo familiare a carico
La banca consulta le banche dati per verificare che il richiedente non sia moroso e che abbia estinto in maniera puntuale eventuali altri finanziamenti. Vengono infine valutate le motivazioni che vi spingono a chiedere il mutuo. Nel caso di un mutuo prima casa per esempio verrà valutato positivamente anche il risparmio che deriva dal passare dall’affitto al mutuo
Valutazione dell’immobile
Il perito incaricato dalla Banca stima il valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia, che se la banca, ritiene idonea e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.
Valutazione legale
Consiste nella verifica dei requisiti di congruità legale del soggetto che richiede il mutuo e dell’immobile che si vuole acquistare. Ad esempio sull’immobile potrebbero gravare delle ipoteche oppure potrebbe derivare da donazione. Sono tutti vizi che impedirebbero l’iscrizione dell’ipoteca e la concessione del mutuo. Come anche l’incapacità di intendere e volere del richiedente, senza la presenza di tutore rappresentante.
L’istruttoria a costo zero
Ora che sappiamo esattamente in cosa consiste la fase istruttoria di un mutuo, dobbiamo occuparci di verificare sul mercato quale istituto di credito riuscirà a farcela pagare di meno.
La prima cosa da valutare in questi casi è la differenza di costi che c’è sul mercato tra le banche con filiali tradizionali e le banche online. Quest’ultime sono quasi sempre in grado di offrire sia il costo della perizia che quello dell’istruttoria a zero.
Vediamo nel dettaglio in questo periodo chi riesce a garantirci l’erogazione del nostro mutuo prima casa senza costi di istruttoria a nostro carico. Le banche sono: Widiba, Hello Bank, Ing direct, Fineco e IWbank. In pratica quasi tutto il panorama delle banche on line ci offrono l’istruttoria a costo zero.
Ma è anche vero che per rapportarci nella maniera corretta con le banche on line e ottenere questi vantaggi dobbiamo avere anche una certa dimestichezza con la rete. Perchè a differenza della classica banca tradizionale, con le filiali sul territorio, nelle quali possiamo recarci per presentare tutti i documenti e avviare l’ istruttoria del mutuo con l’assistenza di un impiegato, con la banca on line dovremo provvedere noi a trasferire tutti i documenti attraverso internet. Quindi, li dovremo prima ottenere in forma cartacea, scannerizzarli e poi utilizzare dei canali trasferimento dati come la mail o la posta certificata. Da questo punto di vista il risparmio rispetto ai costi dell’istruttoria, che va da circa 300 a 1600 euro è notevole. Ma dobbiamo metterci un po’ di lavoro nostro.
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