Indice
- 1 Cosa si intende con il mutuo al cento percento?
- 2 Quali sono le categorie richiedenti il mutuo?
- 3 I mutui Consap
- 4 In conclusione
Cosa si intende con il mutuo al cento percento?
Quando sentiamo parlare di mutui, detti al cento per cento, si intendono tutti quelli che prevedono un importo massimo di erogazione del finanziamento che possa arrivare a coprire tutto il valore dell’immobile. In tal caso il rischio più alto è per la Banca e viene bilanciato da delle garanzie che sono più elevate.
Viene sempre definito un mutuo al 100% il mutuo che arriva a poter finanziare oltre l’80% di tutto il valore dell’immobile che è stato acquistato, in modo da giungere fino al 100% del valore stesso. Esiste una normativa per determinare quale sia la copertura massima del valore del proprio immobile. Deve anche essere in garanzia facendo conferire dalle banche i mutui. Tale normativa di riferimento è consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR).
Viene finalizzata per decidere le regole in materia di un credito fondiario. Quindi, anche tutto l’ammontare massimo dei vari finanziamenti da parte degli istituti di credito, che viene concesso ai propri clienti deve corrispondere all’80% del valore dell’immobile in garanzia. Oppure, deve corrispondere al costo delle operazioni che devono essere eseguite sullo stesso immobile, vengono accettate eccezioni quali l’ammontare del finanziamento, che sono concessi da degli istituti di credito specializzati.
Quali sono le categorie richiedenti il mutuo?
Capita maggiormente che, questi mutui al 100%, siano poi concessi a delle giovani coppie o a delle altre categorie particolari di clienti che vogliono comprare la prima casa. Inoltre, la concessione di un mutuo al 100% viene subordinata al presentare delle determinate garanzie integrative.
Essi dovranno rispettare determinati criteri, visto che lo stesso importo sarà di maggiore entità rispetto a quelli che sono i parametri base del CICR. Ciò porta a comportare maggiore esposizione da parte della Banca che concede l’erogazione, quindi un maggiore rischio. Tale rischio deve essere coperto da criteri e garanzie aggiuntive rispetto a quelle che sono previste di norma per il mutuo classico.
Per quanto concerne le garanzie, esse sono precise e riguardano situazione patrimoniale e solvibilità del richiedente. Per cui, esse comprendono:
- Una polizza assicurativa fideiussoria: essa ha come obiettivo la copertura in eccedenza fino ad un 20% del valore dell’immobile dato in garanzia. Inoltre, il cliente può decidere di intestarla a se stesso e pagarla di conseguenza, altrimenti potrà farla accendere dall’istituto che gli eroga il credito, ma con spread più alto per recupero spesa;
- L’ipoteca sull’immobile: viene iscritta una ipoteca sull’immobile acquistato, in modo che rappresenti la garanzia per la banca. In tal modo, nel caso di insolvenza da parte del cliente, la Banca ne potrà richiedere l’espropriazione vendendola e riprendendo la somma erogata. L’ipoteca potrà anche essere scritta su un altro immobile di proprietà del cliente, basta che sia lo stesso valore da rimborsare alla Banca;
- La presentazione di un terzo garante: si tratta di una terza persona che possa garantire il rimborso, questo nel caso in cui il mutuatario non possa più farlo personalmente.
Inoltre, ci sono delle garanzie aggiuntive. Esse sono state previste dalla Deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR e sono:
- polizze di compagnie di assicurazione:
- cessioni di annualità;
- contributi a carico dello Stato o degli enti pubblici o dei fondi di garanzia.
Importante diventa il Fondo di Garanzia per i mutui per la prima casa. Si tratta del fondo istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge 27 dicembre 2013, n° 147. Tale legge è stata fatta per aiutare i giovani a poter acquistare la prima casa, coprendo una cospicua parte del mutuo.
Tale fondo viene rifinanziato ogni anno dal Governo e ha importi variabili. Nel 2021 sono stai assegnati 290 milioni di euro, mentre per il 2022 se ne aspettano 250 milioni di euro. Inoltre, il Decreto Sostegni bis ha previsto l’aumento della misura massimale di garanzia concedibile dal Fondo all’80% della quota capitale.
I mutui Consap
Come avevamo accennato, vige il Decreto Interministeriale del 31 luglio 2014. Esso serve a disciplinare il fondo stesso. Ogni persona può accedere a tale fondo, non importa quale sia il proprio reddito, ma sono presenti delle categorie di beneficiari prioritari quali:
- giovani coppie: nuclei familiari da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, almeno uno dei componenti di età inferiore a 35 anni;
- nuclei monogenitoriale con figli minori: persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove e con un figlio convivente minore;
- giovani di età inferiore a 35 anni che siano titolari di un lavoro atipico di cui all’articolo 1 della Legge 28 giugno 2012 n. 92;
- conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
L’operazione per avere la garanzia deve poter soddisfare altri requisiti, quali:
- l’immobile da acquistare è destinato ad abitazione principale;
- non si deve avere altri immobili ad uso abitativo, eccetto quelli ceduti in eredità al momento che si presenta la richiesta;
- la prima casa da acquistare non dovrà appartenere alla categoria catastale degli immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9) e non deve avere caratteristiche di lusso, che sono indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.
Sempre a tal proposito il Decreto Sostegni bis, che è stato approvato dal Governo Draghi e pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 25 maggio 2021, ha voluto introdurre delle agevolazioni per i mutui per giovani fino a 36 anni. In tal modo si rende più facile accedere al credito, se si è in presenza di determinati requisiti.
In conclusione
Quindi, si evince come i mutui al 100% siano più costosi rispetto a quella che è la media dei mutui. I tassi di interesse arrivano ad oltre l’1,50% in più rispetto a quelli che sono stati previsti per i finanziamenti entro il limite dell’80%.
Un mutuo al 100% viene esteso per una durata molto lunga, questo grazie alla giovane età di chi richiede. Ne determinano la definizione di un piano di ammortamento che viene caratterizzato da delle rate di importo contenuto e compatibili con il rapporto rata/reddito. Proprio per tutti i motivi suddetti, il numero delle Banche che offrono i mutui al 100% a condizioni non agevolate è limitato, difatti l’operazione è valutata di volta in volta seguendo criteri e limiti specifici.
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