Mutuo prima casa: è possibile rimuovere un garante o un cointestatario di un mutuo?

Indice

• 1 Mutuo prima casa: come si comportano le banche
• 2 Come togliere un cointestatario da un mutuo prima casa
• 3 Sostituzione del mutuo
• 4 Togliere cointestatario mutuo prima casa con accollo
• 5 Cambio cointestatario mutuo prima casa con la vendita dell’immobile
• 6 Rimuovere un garante mutuo per contratto
• 7 Rimozione garante mutuo con la surroga o la sostituzione
• 8 Cosa succede se il garante ha prestato fideiussione

Mutuo prima casa, quando se ne compra una, la maggior parte delle volte si ricorre a un mutuo ipotecario per le modalità e la cifra, spesso non bassa, di cui si avrà bisogno.

Il mutuo per la casa (ma anche altri tipi di finanziamenti) può avere un solo intestatario o più di uno.

Non ci sarà bisogno che tra i diversi mutuatari vi siano vincoli di parentela o di altro alcun altro tipo. Per capire meglio, un esempio pratico di cointestazione del mutuo prima casa si ha quando una coppia decide acquistare, insieme, un’immobile per andare a convivere dopo il matrimonio. Questo sarà possibile però, anche senza essersi sposati.

Mutuo prima casa: come si comportano le banche

Gli istituti di credito in linea di massima sono più propensi ad aprire un mutuo se i titolari sono due (o addirittura più di due). Questo perché le banche sono sempre alla ricerca delle migliori garanzie. Tutte le persone coinvolte a questo punto sono chiamati a rispondere di eventuali future inadempienze (diventando nel caso, cattivi pagatori).

Ma cosa succede se per qualche motivo avviene ad esempio una separazione oppure se gli amici e i parenti co-intestatari litigano o ancora se che aveva richiesto il mutuo per aiutare un parente non può più sostenere le rate?

Come togliere un cointestatario da un mutuo prima casa

Le strade da percorrere in questo caso sono essenzialmente 3:

Si esclude dalla lista la possibilità di surroga e rinegoziazione perché in questo caso non sarà possibile la modifica gli intestatari del mutuo ma solo di cambiare le condizioni del precedente contratto.

Vediamo quindi nel dettaglio cosa sono le tre strade da prendere per cambiare in cointestatario di un mutuo prima casa.

Sostituzione del mutuo

Se uno degli intestatari del mutuo prima casa si vuole ritirare, una delle soluzioni è chiedere la sostituzione del mutuo.

Questa soluzione presenta ovviamente dei costi inerenti alla nuova pratica. Se il nuovo contratto dovesse in qualche modo essere più vantaggioso del precedente però, si potranno anche ammortizzare i suddetti costi.  Questo può avvenire nel caso in cui i tassi di interesse siano più bassi.

Togliere cointestatario mutuo prima casa con accollo

Un’altra soluzione attuabile è il cosiddetto accollo del mutuo. Questa pratica consente a uno degli intestatari di comprare la quota della casa della persona che vuole uscire. Da qui il termine accollarsi, appunto, l’intero debito rimanente.

È però importante distinguere la tipologia di accollo, che può essere:

In questo caso specifico però dovrà essere per forza liberatorio altrimenti tutta la procedura non avrebbe utilità. L’accollo liberatorio ha bisogno del benestare dell’istituto di credito. La banca infatti dovrà accertarsi della solidità finanziaria del mutuatario si accollerà tutto il rimanente debito (le solite garanzie), svincolando di fatto l’altra o le altre persone.

L’accollo non liberatorio per contro, non necessita del via libera della banca ma continua a vincolare entrambi i mutuatari, quindi in effetti non è un’operazione che ha molto senso. In pratica, nel caso in cui l’accollante non paghi le rate in tempo, la banca potrà chiamare a risponderne anche la persona che di fatto era precedentemente uscita.

Cambio cointestatario mutuo prima casa con la vendita dell’immobile

Soluzione decisamente radicale, la terza opzione consiste nella vendita dell’immobile oggetto del mutuo. In questo modo, con il ricavato della vendita, si salda il debito residuo con la banca e tutti le persone che hanno richiesto il mutuo sono libere da qualsiasi onere.

L’opzione di vendere l’immobile però non è sempre la scelta migliore. Soprattutto in questo periodo storico in cui i prezzi delle case si sono abbassati. La vendita di un’abitazione in questa maniera può essere decisamente svantaggiosa in questo periodo.

Rimuovere un garante mutuo per contratto

Per cambiare un garante di un mutuo esistono varie possibilità. La prima è quella di trovare un riferimento nel contratto stipulato, in cui si legge appunto che tale operazione è possibile. In qualsiasi caso comunque il nuovo garante, se presente, dovrà comunque essere approvato dall’istituto di credito.

La durata di tali verifiche possono richiedere anche alcune settimane e soprattutto possono avere un costo in più. Se accettato infine solitamente di procederà con una scrittura privata.

Rimozione garante mutuo con la surroga o la sostituzione

Se il contratto di mutuo non preveda la possibilità di sostituire il garante, oppure che le operazioni di verifica per il nuovo non siano andate bene si può procedere in due maniere:

La prima opzione è indubbiamente la più costosa. Si dovrà pagare infatti la cancellazione dell’ipoteca e l’iscrizione per quella nuova. In aggiunta anche l’imposta sostitutiva, le relative perizie necessarie e varie ed eventuali penali da contratto.

Questa formula ha però anche un vantaggio. Si adatta infatti a tutti i casi dando la possibilità di eccedere ad un mutuo che può presentare termini completamente diversi e più vantaggiosi.

La surroga invece permette di cambiare un numero limitato di termini rispetto al contratto precedente ma non l’importo del debito residuo.

In questo caso è possibile sostituire il mutuo soltanto se la fideiussione era stata stipulata in forma extracontrattuale. Se la fideiussione è stata stipulata così, sta alla banca di destinazione decidere se accettare l’ingresso del nuovo garante.

Cosa succede se il garante ha prestato fideiussione

In questo caso purtroppo l’operazione non è possibile. La sostituzione del mutuo in questo caso  è l’unica opzione possibile anche se la  meno conveniente.

In alcuni casi l’istituto di credito potrebbe accettare di liberare il garante senza che venga sostituito da un altro.

Ovviamente questa dovrà risultare più che convincente per convincere la banca a rinunciare alla garanzia fideiussoria.

Le informazioni circa le offerte delle aziende sono simulazioni e sono per natura cangianti nel tempo e potrebbero essere passibili di errore, quindi visitate sempre il sito della banca/finanziaria/azienda per avere tutte le informazioni aggiornate