I mutui per l’acquisto all’asta della prima casa: cosa sapere per ottenerli

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L‘idea di acquistare una casa all’asta può certamente essere vincente, in quanto mediamente il prezzo che si va a spuntare è considerevolmente più basso di quello sul mercato, anche del 50%. Ciò ci consentirebbe di avere in tempi rapidi una utile plusvalenza in caso di vendita.

Ma è davvero così facile acquistare tramite asta giudiziaria? Certamente no. Serve spesso l’assistenza di uno studio legale esperto nel campo e solitamente una cospicua somma da versare per l’acquisto immediato.

La soluzione alla mancanza di contante potrebbe essere un mutuo concesso dalla banca che vada a coprire il costo in caso di aggiudicazione.

Per molti anni è stato davvero complesso provare ad aggiudicarsi un immobile all’asta richiedendo un mutuo, a causa delle tempistiche non coincidenti tra tribunale ed istituti di credito, che spesso non riuscivano a garantire al cliente l’erogazione dell’importo entro i termini di pagamento definiti dal giudice.

Oggi,invece, per effetto degli accordi intercorsi tra l’ABI ed i tribunali è stata predisposta una procedura che prevede la concessione di un mutuo, deliberato dalla banca prima della gara ma erogato solo in caso d’aggiudicazione definitiva del bene, garantito da ipoteca iscritta sullo stesso immobile oggetto di acquisto.

Cos’è un asta giudiziaria per immobili?

Di solito alle aste giudiziarie è possibile trovare tre tipi di immobili:

  1. immobili di proprietà dello Stato, che sono alienati per vari motivi
  2. immobili sottratti dalle banche a persone che non potevano più pagare il mutuo, e posti in vendita a prezzi più bassi dei prezzi di mercato
  3. immobili posti all’asta in seguito a pignoramento. Si tratta del classico caso di beni che appartenevano a persone non in grado di pagare un debito, e che sono venduti all’asta a beneficio dei creditori

Esistono due tipi di asta:

  • l’asta con incanto. Per comprare casa a questo tipo di asta, è necessario effettuare rilanci sul prezzo, partendo dal rilancio minimo stabilito nel bando. L’immobile in genere è assegnato se, entro un termine preciso, non arrivano offerte superiori di almeno un sesto
  • l’asta senza incanto. In questo tipo di asta le offerte sono fatte in una sola giornata, e devono essere superiori di almeno il 25% del prezzo base dell’immobile. La possibilità di rilanciare non è prevista, quindi vince l’offerta più alta. A volte, le aste senza incanto vanno deserte. In questo caso l’immobile è posto nuovamente all’asta ad un prezzo ribassato del 20%. Il prezzo dell’immobile può scendere fino al 50%, nel caso in cui tre aste consecutive vadano deserte.

Prima cosa. Verificare l’immobile.

Attenzione! Può sembrare strano, ma la prima cosa da fare in una situazione come questa, non è chiedere il mutuo alla banca. Ma fare personalmente o attraverso uno studio legale tutte le verifiche del caso sull’immobile che abbiamo individuato e che vogliamo aggiudicarci all’asta.

Ebbene si. Le verifiche dovremo farle noi preventivamente, perchè la banca non le farà per noi. L’istituto di credito provvederà a fare solo le verifiche su di noi e sulla nostra capacità di solvibilità al fine di mettere in piedi l’istruttoria per la concessione del mutuo.

Questi controlli, come eventuali ipoteche gravanti sull’immobile, certificazioni energetiche, collaudo statico, certificazione di agibilità, immobile occupato, danni pregressi e contenziosi pendenti, dovremo effettuarli prima noi.

Dobbiamo scongiurare l’ipotesi che alla fine dei giochi, la banca per una problematica simile non ci conceda il mutuo nonostante noi ci siamo già aggiudicati il bene.

Solo così avrete la certezza di partecipare ad un’asta sicuri della futura erogazione della somma. Le banche non hanno piacere nel trattare immobili, vogliono solo che il cliente estingua il mutuo e paghi i relativi interessi. Quindi non concederanno mai un mutuo per l’acquisto di un immobile “viziato”.

Cosa fare per ottenere il mutuo

  1. Innanzitutto, bisogna rivolgersi ad uno degli Istituti Bancari convenzionati con i tribunali giudiziari cui l’ABI ha concesso questo permesso 
  2. Bisogna richiedere il mutuo ipotecario sulla futura abitazione che si vorrà comprare all’asta.
  3. La banca, dopo aver valutato l’esigibilità del cliente, gli comunicherà che è disponibile alla concessione di questo prestito ipotecario.
  4. Il mutuo ipotecario, verrà acceso nel momento stesso in cui il giudice dichiarerà il trasferimento di proprietà dell’immobile al nuovo possessore.

Una volta che ci si è aggiudicati l’immobile, si hanno in media 120 giorni di tempo per pagare l’intera somma. E’ perciò molto importante che l’erogazione del mutuo avvenga contestualmente al pagamento e, quindi, dell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

Inoltre il mutuo per aste giudiziarie contribuisce a risolvere il problema della liquidità per dare la cauzione, in genere pari ad 1/10 di quanto si desidera offrire. La cauzione deve essere versata in contanti o assegno circolare prima dell’asta.

Grazie ad un prefinanziamento, è possibile disporre subito del denaro per versare la cauzione che può essere scalata dall’offerta oppure restituita all’offerente in caso di mancato acquisto.

Le novità del mutuo prima casa all’asta

Chi non possiede ancora un immobile, e dunque comprerà come prima casa, oltre all’imposta agevolata, potrà usufruire dei benefici aggiuntivi in caso di acquisto tramite mutuo. Nella sostanza tutte le agevolazioni in termini di tassazione e spese notarili sono inferiori:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolto ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: In base a quanto stabilito, il bonus prima casa 2019 permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Infine (cosa molto importante per avere il giusto orientamento e fare un raffronto tra più servizi) puoi consultare l’elenco delle banche che aderiscono all’accordo stipulato con l’ABI sul sito ufficiale e trovare quelle convenzionate con il Tribunale che si sta occupando dell’asta alla quale sei interessato. Un elenco, in continuo aggiornamento, consente la ricerca agevolata dei Tribunali e delle banche aderenti all’iniziativa in tempo reale.