Mutui prima casa: meglio un garante o un cointestatario?

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Essere il comproprietario di un prestito è una figura che può comparire in occasioni in cui ci rechiamo presso un istituto finanziario che ritiene che un singolo proprietario non soddisfi il profilo i requisiti necessari per prestargli il denaro. Un’altra situazione in cui compare un comproprietario, o cointestatario, è quando due o più persone cercano un finanziamento, ad esempio i mutui per acquistare una casa o i prestiti per un progetto imprenditoriale.

Mutui prima casa

Se c’è qualcosa che comporta obblighi molto importanti e che gli italiani hanno firmato senza essere correttamente informati sono i mutui prima casa. Per ignoranza o per eccesso di sicurezza a volte e per pigrizia altre, molte persone hanno assistito alla firma davanti a un notaio, per mano della banca, senza nemmeno aver letto l’offerta vincolante.

Di seguito, cerchiamo di spiegare, nel modo più pratico possibile, le diverse figure utilizzate dalle banche per rafforzare un’operazione di mutuo:

  • Garante.
  • Il mutuatario non debitore.
  • E il titolare del mutuo che non possiede l’immobile.

E soprattutto, di seguito, cerchiamo di capire se per richiedere un mutuo per la prima casa è meglio avvalersi di un garante o di un cointestatario.

Comproprietario o garante: sono la stessa cosa?

La prima cosa è distinguere tra queste due figure, che spesso tendono ad essere confuse o la cui distinzione non è sempre netta, il che può portare a spiacevoli sorprese.

Un garante è una persona che sostiene un prestito con una parte della sua equità e risponde al possibile mancato pagamento delle rate se il proprietario non prende cura di loro. Il comproprietario, però, fa un passo in più rispetto al garante, poiché in realtà assume lo stesso ruolo del titolare del finanziamento. In altre parole, una garanzia sarà responsabile per il prestito solo se smette di essere pagata e quindi ha un collegamento indiretto. Tuttavia, il comproprietario è direttamente collegato al prestito e al suo pagamento.

Pertanto, agli occhi della banca un comproprietario è responsabile del debito allo stesso modo del proprietario del prestito, e deve rispondere al prestito con i suoi soldi o le sue proprietà. Inoltre, agli occhi degli Istituti di credito, ha un rischio diretto per il prestito che limita la sua capacità di contrarre prestiti o richiedere un altro prestito.

Infine, un garante, oltre a non avere una capacità di indebitamento limitata perché appare come tale in un prestito, può richiedere al titolare o ai detentori -in caso di mancato pagamento- il denaro contribuito a estinguere il debito. Mentre un co- titolare avrebbe più limitata la possibilità di rivendicare, in quanto potrebbe farlo solo per la parte che non gli corrisponde.

Cosa è un garante di un prestito per i mutui

Quando qualcuno ti chiede di garantire un prestito, di solito è perché la banca ritiene di aver bisogno di maggiori garanzie per approvare la domanda.

Una garanzia, secondo la definizione della Banca di Italia, è un contratto con il quale una persona fisica o giuridica garantisce o assicura l’adempimento di obblighi, assumendosi l’obbligo di pagare un debito di un’altra persona se quest’ultima non lo fa. Impara in questo articolo quali sono le tue responsabilità e come influirà sulla tua solvibilità.

Se il garante non paga, paghi tu

Garanzia significa che ci assumeremo il pagamento di un debito se la persona che garantiamo non può farlo. Questa è la cosa più importante che dovresti sapere: se garantisci un prestito, ti impegni a pagare il debito nel caso in cui il garante non possa o non voglia farlo.

L’espressione garante della busta paga è abbastanza comune. Deriva dal fatto che la banca solitamente chiede le ultime buste paga di chi garantirà l’operazione. Ma in nessun caso significa che il garante o garante farà da garante solo con la sua busta paga. Cioè, non esiste un “garante della busta paga”. Poiché la figura del garante risponderà con tutti i suoi beni presenti e futuri, senza alcuna limitazione. Inoltre i suoi obblighi di garante vengono trasmessi ai suoi eredi.

Vediamo le principali figure legali che si possono avere in un’operazione di compravendita immobiliare con finanziamento ipotecario:

  • Garante: risponde con tutto il tuo reddito e patrimonio, presente e futuro.
  • Mutuo non debitore: offre una garanzia immobiliare, che risponde solo per la passività ipotecaria concordata nell’atto.
  • Titolare del mutuo ipotecario ma non della casa: ci sono casi in cui uno ha firmato come titolare del mutuo ma non della casa. Sei un debitore e non un proprietario.

Mutui e liste di insolvenze

Se non puoi pagare i mutui neanche tu, entrerai nelle liste di insolvenze. In caso di mancato pagamento dell’intestatario del prestito, se neanche il garante può pagare, verrà inserito anche nell’elenco dei morosi. Inoltre, se il mancato pagamento si prolunga nel tempo, i beni del garante possono essere sequestrati.

Meglio un cointestatario o un garante?

Entrambe le formule hanno vantaggi e svantaggi. Dal punto di vista di colui che sarà comproprietario o garante, tutto dipenderà dal nostro rapporto con il progetto da finanziare. Poiché non dobbiamo dimenticare che anche se non ci godremo, dobbiamo pagare i mutui se il proprietario non lo fa. Se parliamo di un mutuo, ad esempio, sembra logico includere un comproprietario se intende godere della proprietà, ma altrimenti potrebbero sorgere problemi.

Mutuante non debitore

Questa formula è meno nota al grande pubblico, ma non perché non venga utilizzata, ma perché non è spiegata. Il mutuante non debitore ipoteca la sua casa ma non deve nulla alla banca. Ebbene, tecnicamente, in pratica è qualcos’altro. Quello che fa l’istituto finanziario è richiedere una garanzia ipotecaria dal mutuato non debitore, rispondendo alla sua abitazione solo nella parte ipotecata (è responsabile della responsabilità ipotecaria assegnata alla sua azienda).

Il caso più frequente è quello di una coppia che richiede un mutuo al 100% più spese. Attualmente il massimo che le banche di solito concedono è l’80% della stima; a volte danno la possibilità di ipotecare un’altra casa fino a raggiungere il 100% (e l’abitazione del non debitore è ipotecata).

Questa formula è molto più vantaggiosa del garante in quanto sappiamo che in caso di mancato pagamento il nostro debito è limitato al mutuato e nient’altro. La parte negativa è che siamo limitati nella vendita dell’immobile ipotecato (dovremmo estinguere il mutuo per poterlo vendere).

Quello a cui dobbiamo stare attenti è che non ci facciano firmare come garanti e, inoltre, come mutuatari non debitori, cosa che spesso fanno le nostre amichevoli istituzioni finanziarie.

Titolare di un mutuo senza esserne proprietario

L’ultima figura che studieremo in pratica è simile a quella del garante, anche se presenta alcune differenze che vale la pena commentare. Sarebbe il caso in cui firmiamo come titolari dell’atto di mutuo ipotecario ma non compiamo affatto nell’atto di compravendita. Assumiamo un debito ipotecario senza ricevere in cambio alcuna percentuale della casa. Si tratta di una posizione delicata dal punto di vista fiscale, poiché potrebbe essere considerata una donazione occulta. Ammesso che una parte delle rate del mutuo venga effettivamente pagata.

È stato utilizzato da alcuni enti per aumentare il reddito del nucleo familiare e per un’operazione per superarne il punteggio. Partendo dal presupposto che anche il titolare del mutuo paghi la rata, il rapporto debito/PIL migliora. In realtà, questo accade raramente, poiché il falso garante non paga nulla, si limita a garantire l’operazione.

Queste posizioni legali sono quelle principalmente utilizzate dalle istituzioni finanziarie per rafforzare l’operazione (in gergo bancario). Cioè per avere maggiori garanzie da incassare se il principale intestatario del mutuo non paga. Ciò su cui dobbiamo essere molto chiari è se la formula ci soddisfa e se siamo disposti a sopportarne le conseguenze. Devi sempre metterti nella peggiore delle ipotesi: che chi ha chiesto il mutuo non paghi.

Tuttavia, se si tratta di un progetto personale di cui non godrà una terza parte e per il quale dobbiamo semplicemente fornire un avallo o una garanzia alla banca, la figura più comune è quella del garante in quanto – pur non priva di rischi – il loro coinvolgimento è minore ed è più probabile che qualcuno sia disposto a firmare come tale. Tuttavia, una garanzia potrebbe non offrire garanzie sufficienti alla banca e dobbiamo trovare qualcuno che sia disposto a essere un comproprietario.

Conclusioni

In ogni caso non dimentichiamo che essere comproprietari di un finanziamento o garante implica una responsabilità importante per chi sottoscrive come tale in caso di mancato pagamento. È quindi fondamentale valutare nel dettaglio il rischio che si andrà ad assumere e valutare se, vista la possibilità di dover pagare il debito, possiamo assumerci tale onere. In caso contrario, forse la cosa più prudente da fare è trovare un’altra soluzione o addirittura posticipare il prestito in attesa di tempi migliori.

Le informazioni circa le offerte delle aziende sono simulazioni e sono per natura cangianti nel tempo e potrebbero essere passibili di errore, quindi visitate sempre il sito della banca/finanziaria/azienda per avere tutte le informazioni aggiornate